경매고수Beta
서울남부지방법원·경매15계·02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

2024타경127345

진행부동산강제경매입찰 15일 전

서울특별시 강서구 초록마을로16길 3, 제3층 제302호 (화곡동, 화성빌라)

유찰 7채권합계(140,000,000원)가 최저가(32,506,000원)의 430.7% — 배당 부족 가능확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2024-10-28) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

1억 5,500만원

403만원/평

최저매각가

감정가의 20.97%

3,250만원

84만원/평

보증금

325만원

(10.00%)

청구액

1억 4,000만원

주변 매매시세

2억 6,008만원

57건 평균

주변 전세시세

1억 3,866만원

60건 평균

소재지
서울특별시 강서구 초록마을로16길 3, 제3층 제302호 (화곡동, 화성빌라)
경매구분
부동산강제경매
용도
다세대/빌라 · 다세대/빌라 · 강제경매
토지
169.00㎡(51.12평)
건물
126.96㎡(38.41평)
개시결정
2024-07-24
감정일
2024-08-07
배당종기
2024-10-28
매각기일
2026-04-30
소유자
최OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

집합건축물대장상 위반건축물 표기되어 있음.

선순위 설정

2020.3.31. 소유권이전청구권가등기(담보가등기)

법정지상권

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2020.2.10., 확정일자 2020.2.5.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함

관련사건
2023가단218975판결정본(서울남부지방법원)

물건 사진7

위치

서울특별시 강서구 초록마을로16길 3, 제3층 제302호 (화곡동, 화성빌라)

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

2억 6,008만원

57건

최근 매매가

1억 7,000만원

2026-04-09

평당가

677만원

만원/평

전세 평균

1억 3,866만원

월세 24만 · 60건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

화곡동
2억3,70539
등촌동
3억7405
방화동
3억1,0405
공항동
2억9,5003
내발산동
3억6,4002
마곡동
3억8,0001
염창동
2억4,2231
외발산동
2억5,5001

최근 거래 내역 30

계약일유형금액면적건물명
2026-04-10전월세5,690만원18.44㎡화성빌라가동
2026-04-10전월세5,000만원 / 월5만28.85㎡에스케이파크리움(157-21)
2026-04-10전월세2억 2,000만원79.27㎡보람타운
2026-04-10전월세1억 200만원49.68㎡신안(327-53)
2026-04-09매매1억 7,000만원61.71㎡상우빌라
2026-04-08매매3억 9,800만원59.78㎡까사지오casagio
2026-04-08전월세1억 1,100만원 / 월30만34.05㎡동도하이츠(가동)
2026-04-08매매5,000만원45.06㎡화성빌라(56-472)
2026-04-08전월세1억 2,000만원 / 월2만41.49㎡비원그린빌라
2026-04-07매매2억 2,300만원31.16㎡타운캐슬A동
2026-04-07전월세1,500만원 / 월66만28.03㎡도원힐라이프2
2026-04-07전월세1억 8,200만원 / 월20만31.75㎡현대블루밍
2026-04-07매매2억 1,000만원59.64㎡동광빌라(70-51)
2026-04-06전월세5,000만원 / 월80만25.83㎡블리스다임빌
2026-04-05전월세2억 5,000만원53.22㎡두보하이츠빌라
2026-04-03매매2억 2,700만원29.71㎡보타닉타워
2026-04-03매매9,500만원48.24㎡두리빌라
2026-04-03매매2억 7,500만원57.36㎡대성탑스빌에이동(997-20)
2026-04-03매매3억 7,000만원57.79㎡예가채
2026-03-31매매2억 1,800만원30㎡성재세인트(342-84)
2026-03-30매매1억 8,000만원44.68㎡청림아트빌A동
2026-03-30매매2억 8,800만원43.28㎡아인빌
2026-03-29전월세1억 7,500만원34.58㎡수명그린빌
2026-03-27전월세1억 7,260만원 / 월15만27.31㎡킹덤그레이스
2026-03-27매매2억 9,800만원38.73㎡예지움
2026-03-25매매3억 7,300만원82.35㎡만선빌딩
2026-03-25전월세1억 5,000만원 / 월10만29.02㎡소담밸리스
2026-03-23매매1억 5,100만원53.23㎡살렘하우스(102-70)
2026-03-20매매1억 9,700만원28.63㎡블루스카이빌(860-20)
2026-03-20매매3억 3,000만원80.53㎡한전주택

권리분석

주의
위험도
45

주거용 · 위험도 보통(45점) · 임차인 1명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(140,000,000원)가 최저가(32,506,000원)의 430.7% — 배당 부족 가능확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2024-10-28) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
허OOOOOOOOO2020-02-10없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
가등기권자1
교부권자4
배당요구권자4
주택임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2024-10-28
채권합계1억 4,000만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역9

대법원 조회
12025-06-18
1억 5,500만원
유찰
22025-07-23
1억 2,400만원
유찰
32025-09-10
9,920만원
유찰

당사자 내역13

채권자허OO
채무자겸소유자최OO
임차인허OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 김호성 / 감정일 : 2024-08-07 / 보존등기일 : -

건물 040.35㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 초록마을로16길 3, 제3층 제302호 (화곡동, 화성빌라)40.35㎡ (12.21평)1억 5,500만원
감정가 합계1억 5,500만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임. 장방형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 약 5m 도로에 접함.

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2001-08-28) 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임. 다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람) 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 설치되어 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> - 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 참고바람. - 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금140,000,000원 임대차계약일자 : 2020년02월03일 임차권자 : 허윤석

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시강서구화곡동56-316169㎡전유20.36/169

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕

지층 86.611층 86.612층 90.063층 90.064층 73.96
전유

철근콘크리트벽식구조

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
교통사정
본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2001-08-28) 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)
설비내역
위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 설치되어 있음.
이용상황
장방형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
본건 북측으로 약 5m 도로에 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>
공부와의 차이
- 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 참고바람.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금140,000,000원 임대차계약일자 : 2020년02월03일 임차권자 : 허윤석

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
화성빌라제3층 제302호2024.10.282024.07.302024.07.29

감정평가서 정보

감정평가번호SS240729-B009
감정일2024.08.06
작성일2024.08.08
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2024년08월02일12시03분

접수일: 2024.08.07

성명유형소재지전입일보증금차임
허OOOOOOOOO개인-서울특별시 강서구 초록마을로16길 3, 제3층 제302호 (화곡동, 화성빌라)2020.02.10미상미상
채권 합계금액 1억 4,000만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인13

구분성명
채권자허OO
채무자겸소유자최OO
임차인허OO
가등기권자선OO
교부권자관OOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
배당요구권자신OOOOOOOO
배당요구권자엠OOOOOOOOOO
배당요구권자주OOOOOOO
배당요구권자주OOOOOOOO
주택임차권자허OO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

3,250만원

최저가 80%
2,600만원
감정가
1억 5,500만원
입찰 보증금325만원
입찰가율21.0%
예상 취득세149만원
예상 총 비용3,400만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

3,250만원

40.35 m²

취득세32만원
지방교육세3만원
농어촌특별세0원
인지세0원
국민주택채권 할인2만원
법무사 수수료30만원
등기 수수료3만원
합계71만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

3,250만원

1억 5,500만원

낙찰가3,250만원
이전비용71만원
총 매입비용3,321만원
매매차익+1억 2,178만원
매매수익률+366.6%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매15계

02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 다세대/빌라 평균 매각가율 57%(12건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.