경매고수Beta
서울남부지방법원·경매14계·02-2192-0053

2025타경11185

진행부동산강제경매입찰 14일 전

서울특별시 강서구 화곡동 410-167 은하빌라 제2층 제201호

확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-11-10) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

1억 6,600만원

702만원/평

최저매각가

감정가의 100.00%

1억 6,600만원

702만원/평

보증금

1,660만원

(10.00%)

청구액

1억 4,296만원

주변 매매시세

2억 7,525만원

2건 평균

주변 전세시세

1억 9,167만원

3건 평균

소재지
서울특별시 강서구 화곡동 410-167 은하빌라 제2층 제201호
경매구분
부동산강제경매
용도
다세대/빌라 · 다세대/빌라 · 강제경매
토지
165.00㎡(49.91평)
건물
78.17㎡(23.65평)
개시결정
2025-08-05
감정일
2025-08-18
배당종기
2025-11-10
매각기일
2026-04-29
소유자
진OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

임차권자 및 임차권 승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

선순위 설정

2020.04.08. 압류

관련사건
2021차전348061지급명령(서울중앙지방법원)

물건 사진12

위치

서울특별시 강서구 화곡동 410-167 은하빌라 제2층 제201호

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

2억 7,525만원

2건

최근 매매가

3억 7,300만원

2026-03-25

평당가

1,164만원

만원/평

전세 평균

1억 9,167만원

3건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

최근 거래 내역 5

계약일유형금액면적건물명
2026-04-10전월세2억 2,000만원79.27㎡보람타운
2026-03-25매매3억 7,300만원82.35㎡만선빌딩
2025-12-27매매1억 7,750만원62.54㎡신장빌라(56-148)
2025-11-27전월세1억 6,500만원68.77㎡효자그린빌라
2025-11-16전월세1억 9,000만원67.76㎡보배하이츠빌라

권리분석

양호
위험도
30

주거용 · 위험도 낮음(30점) · 임차인 1명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-11-10) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
이O2021-06-21없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
가압류권자1
압류권자4
교부권자10
주택임차권자2

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-11-10
채권합계1억 4,296만원

기일 내역2

대법원 조회
12026-04-22
1억 6,600만원
-
22026-04-29
0원
-

당사자 내역20

채권자서OOOOOOOOOO
채무자겸소유자진OO
임차인이O
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 윤기종 / 감정일 : 2025-08-18 / 보존등기일 : -

건물 040.22㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 화곡동 410-167 은하빌라 제2층 제201호40.22㎡ (12.17평)1억 6,600만원
감정가 합계1억 6,600만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대 주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다. 본건 소재 토지는 완경사지대 내에 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 현재 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 본건 단지 남측으로 포장도로와 접합니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 2호선 및 5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 보통인 편입니다. 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, - 사용승인일: 2008년 9월 11일 - 외벽: 벽돌붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다. 본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다. 본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법> 등입니다. - 임대관계는 미상입니다.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 강서구 화곡동 410-167165㎡전유24.156/165

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 공동주택 및 제2종근린생활시설

1층 37.951층 8.522층 95.363층 95.364층 61.365층 30.7
전유

철근콘크리트구조

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대 주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.
교통사정
본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 2호선 및 5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 보통인 편입니다.
건물의 구조
본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, - 사용승인일: 2008년 9월 11일 - 외벽: 벽돌붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.
이용상태
본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
설비내역
위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.
이용상황
본건 소재 토지는 완경사지대 내에 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 현재 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
토지이용계획 및 제한상태
본건 단지 남측으로 포장도로와 접합니다.
토지의 형상/지세
본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법> 등입니다.
공부와의 차이
-
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계는 미상입니다.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
은하빌라 제2층 제201호2025.11.102025.08.122025.08.11

감정평가서 정보

감정평가번호NB20250811
감정일2025.08.11
작성일2025.08.19
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년08월11일14시30분 2025년08월12일13시34분

접수일: 2025.08.14

성명유형소재지전입일보증금차임
이O개인-서울특별시 강서구 화곡동 410-167 은하빌라 제2층 제201호2021.06.21.미상미상
채권 합계금액 1억 4,296만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인20

구분성명
채권자서OOOOOOOOOO
채무자겸소유자진OO
임차인이O
가압류권자주OOOOOOO
압류권자서OOOOOOOO
압류권자강OOOO
압류권자서OOOO
압류권자양OOOO
교부권자강OOOO
교부권자신OOOOOOOO
교부권자서OOOO
교부권자양OOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
주택임차권자한OOOOOOO
주택임차권자서OOOOOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 6,600만원

최저가 80%
1억 3,280만원
감정가
1억 6,600만원
입찰 보증금1,660만원
입찰가율100.0%
예상 취득세763만원
예상 총 비용1억 7,363만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 6,600만원

40.22 m²

취득세166만원
지방교육세16만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인26만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계267만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 6,600만원

1억 6,600만원

낙찰가1억 6,600만원
이전비용267만원
총 매입비용1억 6,867만원
매매차익267만원 (손실)
매매수익률-1.6%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매14계

02-2192-0053

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 다세대/빌라 평균 매각가율 50.4%(12건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.