서울북부지방법원·경매1계·☎ 910-3671

2025타경12183

진행부동산강제경매입찰 19일 전

서울특별시 도봉구 쌍문동 81-21 로체펠리스 2층204호

유찰 5회채권합계(253,000,000원)가 최저가(134,400,000원)의 188.2% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-06-12) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

2억 1,000만원

1,349만원/평

최저매각가

감정가의 64.00%

1억 3,440만원

863만원/평

보증금

1,344만원

(10.00%)

청구액

2억 5,300만원

주변 매매시세

주변 전세시세

감정평가서 PDF매각물건명세서 미등록법원경매 원본에서 조회 →

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 81-21 로체펠리스 2층204호
경매구분: 부동산강제경매
용도: 기타 · 기타 · 강제경매
토지: 321.00㎡(97.10평)
건물: 51.45㎡(15.56평)
개시결정: 2025-03-31
감정일: 2025-04-15
배당종기: 2025-06-12
매각기일: 2026-05-06
소유자: 손OO
채무자: -

매각조건 · 권리관계

매각조건

주택도시보증공사(양도전 : 장보현)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출(보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함).

선순위 설정

2025.03.31. 경매개시결정

물건 사진11장

위치

서울특별시 도봉구 쌍문동 81-21 로체펠리스 2층204호

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권리분석

주의

위험도

35점

주거용 · 위험도 보통(35점)

⚠말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.

⚠채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.

채권합계(253,000,000원)가 최저가(134,400,000원)의 188.2% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-06-12) 경과 — 추가 배당요구 불가

이해관계인

채권자1명

채무자겸소유자1명

임차인1명

교부권자6명

배당요구권자2명

주택임차권자1명

말소/배당 정보

말소기준일-

배당요구종기일2025-06-12

채권합계2억 5,300만원

채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역총 7회

대법원 조회

1차2025-10-21

2억 1,000만원

유찰

2차2025-11-25

1억 6,800만원

유찰

3차2026-01-06

1억 3,440만원

유찰

당사자 내역12명

채권자주OOOOOOO

채무자겸소유자손OO

임차인주OOOOOOO

가격 변동

감정가유찰매각낙찰가

상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 나현희 / 감정일 : 2025-04-15 / 보존등기일 : -

건물 028.62㎡

목록		지번/용도/구조/면적	감정가	비고
건물	1	서울특별시 도봉구 쌍문동 81-21 로체펠리스 2층204호28.62㎡ (8.66평)	2억 1,000만원
감정가 합계			2억 1,000만원

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됨. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건물내 2층 204호로 외벽:석재 붙임 마감. 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시 마감. 다세대주택임. 기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스 난방설비, 승강기 등 되어 있음. 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 해당사항 없음. - 임대관계는 미상임. - 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

토지 목록

소재지	지목	면적	구분	지분
서울특별시 도봉구 쌍문동 81-21	대	142㎡	전유	21.33/321
서울특별시 도봉구 쌍문동 81-289	대	179㎡	전유	21.33/321

건물 상세2동

구분	구조 / 용도	층별 면적
1동	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 공동주택(다세대주택)	1층 22.83㎡2층 143.27㎡3층 143.27㎡4층 121.33㎡5층 121.56㎡
전유	철근콘크리트구조 28.62㎡	-

감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.
교통사정: 본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건물내 2층 204호로 외벽:석재 붙임 마감. 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시 마감.
이용상태: 다세대주택임.
설비내역: 기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스 난방설비, 승강기 등 되어 있음.
이용상황: 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태: 본건 북서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.
토지의 형상/지세: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타): - 임대관계는 미상임. - 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

사건 부가정보

배당요구종기

물건	종기일	공고일	결정일
로체펠리스 2층204호	2025.06.12	2025.04.03	2025.04.03

감정평가서 정보

감정평가번호	ACE20250404-15-1
감정일	2025.04.10
작성일	2025.04.15
법원	서울북부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년04월04일14시42분 2025년04월07일11시33분

접수일: 2025.04.14

인쇄관련: * 폐문부재로 소유자 및 점유자들을 만나지 못하여 노크하여도 응답이 없음. * 안내문을 현관문에 꽂아두었으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능임.

채권 합계금액 2억 5,300만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인12명

구분	성명
채권자	주OOOOOOO
채무자겸소유자	손OO
임차인	주OOOOOOO
교부권자	강OOOOOOOOO
교부권자	보OOOOOOOOO
교부권자	국OOOOOOOOOOOOO
교부권자	서OOOOOOOOOOOOOO
교부권자	서OOOOOOOOOOOOOO
교부권자	서OOOOOOOOOOOOOO
배당요구권자	신OOOOO
배당요구권자	주OOOOOOO
주택임차권자	장OO

예상낙찰가 분석

유사 물건 데이터 분석 중...

입찰가 계산기

입찰가 (원)

1억 3,440만원

최저가 80%
1억 752만원감정가
2억 1,000만원

입찰 보증금1,344만원

입찰가율64.0%

예상 취득세618만원

예상 총 비용1억 4,058만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

낙찰가 (원)

1억 3,440만원

물건유형

전용면적

28.62 m²

취득세537만원

지방교육세53만원

농어촌특별세0원

인지세15만원

국민주택채권 할인21만원

법무사 수수료40만원

등기 수수료3만원

합계670만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

예상 낙찰가 (원)

1억 3,440만원

예상 시세 (원)

2억 1,000만원

월 임대수익 (원)

낙찰가1억 3,440만원

이전비용670만원

총 매입비용1억 4,110만원

매매차익+6,889만원

매매수익률+48.8%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

외부 사이트

대법원

대법원 경매

문서

감정평가서 등기부등본 건축물대장

사이트

토지이음 국토부 실거래가 카카오맵

관할법원 (입찰장소)

서울북부지방법원

경매1계

910-3671

서울 도봉구 마들로 749

지도 보기 길찾기

유사 물건

서울북부지방법원 기타 평균 매각가율 68.3%(212건)

기타 · 2025타경13319

서울특별시 도봉구 도봉동 625-33 라온누리 제3층 제301호

2억 9,000만원

유찰1회

기타 · 2025타경12928

서울특별시 성북구 돈암동 413-133 다온숲 가동 3층302호

2억 320만원80%

기타 · 2025타경12918

서울특별시 동대문구 장안동 391-9 해솔팰리스 4층 401호

2억 6,900만원

기타 · 2025타경12909

서울특별시 성북구 정릉동 206-120 천우네오젠 5층 501호

2억 2,900만원

유찰1회

기타 · 2025타경12882

서울특별시 성북구 하월곡동 90-1261 에이치케이팰리스 5층 501호

2억 9,120만원80%

사건번호	소재지	감정가	최저가	매각가율	유찰	상태
2025타경13319	서울특별시 도봉구 도봉동 625-33 라온누리 제3층 제301호	2.9억	2.9억	100%	-	진행
2025타경12928	서울특별시 성북구 돈암동 413-133 다온숲 가동 3층302호	2.5억	2.0억	80%	1회	진행
2025타경12918	서울특별시 동대문구 장안동 391-9 해솔팰리스 4층 401호	2.7억	2.7억	100%	-	진행
2025타경12909	서울특별시 성북구 정릉동 206-120 천우네오젠 5층 501호	2.3억	2.3억	100%	-	진행
2025타경12882	서울특별시 성북구 하월곡동 90-1261 에이치케이팰리스 5층 501호	3.6억	2.9억	80%	1회	진행
2025타경12873	서울특별시 강북구 미아동 791-1692 세명그린빌 2층 202호	1.5억	1.2억	80%	1회	진행
2025타경12864	서울특별시 노원구 공릉동 670-2 노원프레미어스엠코 18층 101-1803호	9.2억	7.4억	80%	1회	진행
2025타경12846	서울특별시 동대문구 장안동 92-69 장안동명품리버빌2차 4층 401호	2.5억	2.5억	100%	-	진행
2025타경12830	서울특별시 강북구 우이동 180-42 지하층 비02호	1.3억	1.1억	80%	1회	진행
2025타경12795	서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 6층 602호	3.0억	2.4억	80%	1회	진행

입찰 안내

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서울북부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

✓신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
✓입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
✓입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
✓도장 (인감도장 또는 서명)
✓법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.

2025타경12183

매각조건 · 권리관계

📷물건 사진11장

위치

권리분석

이해관계인

말소/배당 정보

기일 내역총 7회

당사자 내역12명

매각 물건 현황

토지 목록

건물 상세2동

감정평가 요약

사건 부가정보

배당요구종기

감정평가서 정보

현황조사서

이해관계인12명

외부 사이트

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유사 물건

물건 사진11장