경매 초보자가 입찰 전 확인할 12가지

사건 정보는 한 번 더 대조합니다

경매 사이트의 요약 정보만 보고 입찰하면 사건번호, 물건번호, 매각기일, 최저매각가를 혼동하기 쉽습니다. 같은 사건번호 안에 여러 물건번호가 있는 경우도 있으므로 입찰표에 적을 정보는 법원 원문과 다시 대조해야 합니다.

특히 매각기일이 변경되었거나 취하된 사건은 검색 결과에 남아 있을 수 있습니다. 입찰 전날과 당일 아침에 법원경매정보 원문에서 진행 여부를 확인하는 습관이 필요합니다.

1. 1사건번호와 물건번호가 입찰 대상과 일치하는지 확인
2. 2매각기일, 법정, 담당계, 입찰 마감 시간을 확인
3. 3최저매각가와 입찰보증금 기준 금액을 다시 계산
4. 4취하, 변경, 정지, 매각불허가 이력이 있는지 확인

권리와 점유는 별도 축으로 봅니다

등기부상 권리관계가 단순해 보여도 점유자가 있으면 명도 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 반대로 점유자가 없어 보여도 말소되지 않는 권리나 공법상 제한이 있으면 낙찰 후 활용이 어려워질 수 있습니다.

• 등기부: 말소기준권리, 가압류, 근저당, 전세권, 지상권, 가처분을 확인합니다.
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인 배당요구 여부, 특별매각조건을 확인합니다.
• 현황조사서: 실제 점유자, 전입세대, 관리비 체납 단서를 봅니다.
• 감정평가서: 도로 접면, 이용상태, 위반건축물 단서, 주변 환경을 확인합니다.

숫자는 낙찰가가 아니라 총투입금으로 판단합니다

최저가가 낮아 보이는 물건도 취득세, 법무사 비용, 명도비, 체납관리비, 수리비, 대출이자까지 더하면 기대 수익이 줄어듭니다. 입찰 전에는 낙찰가 하나가 아니라 총투입금과 회수 가능 금액을 같이 계산해야 합니다.

1. 1입찰보증금과 잔금 조달 가능 금액
2. 2취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 등 취득 부대비용
3. 3등기 및 법무사 비용
4. 4명도 협의 비용 또는 강제집행 예비 비용
5. 5수리비와 공실 기간 이자

이 체크리스트는 입찰 판단을 돕기 위한 일반 정보입니다. 실제 사건은 법원 원문과 전문가 검토를 기준으로 판단해야 합니다.