말소기준권리와 인수되는 권리 기초

말소기준권리는 삭제 여부를 가르는 기준점입니다

경매에서 모든 권리가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보통 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 빠른 권리가 말소기준권리 역할을 합니다.

말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 경우가 많지만, 말소기준권리보다 앞선 권리나 예외 권리는 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

등기부만으로 끝내면 위험합니다

임차인의 대항력은 등기부가 아니라 전입신고, 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 함께 봐야 합니다. 그래서 매각물건명세서와 현황조사서가 중요합니다.

• 전입일자가 말소기준권리보다 빠른 임차인은 인수 위험이 생길 수 있습니다.
• 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인은 보증금 일부 또는 전부가 남을 수 있습니다.
• 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 등기부에 명확히 드러나지 않는 경우가 있습니다.

입찰 전 최소 검토 순서

1. 1등기부 갑구와 을구에서 가장 빠른 기준 권리를 찾습니다.
2. 2매각물건명세서의 인수 조건과 특별매각조건을 확인합니다.
3. 3임차인 현황의 전입일자, 확정일자, 배당요구일을 비교합니다.
4. 4현황조사서의 점유자 진술과 실제 현장 상태를 비교합니다.
5. 5이해가 안 되는 문구가 있으면 입찰하지 않고 전문가에게 확인합니다.