임차인 있는 경매 물건의 기본 리스크

임차인 리스크는 보증금과 명도로 나뉩니다

임차인이 있는 물건은 보증금 인수 여부와 명도 난이도를 따로 봐야 합니다. 보증금을 인수하지 않더라도 실제 이사 협의가 필요할 수 있고, 보증금을 일부 인수하면 수익성이 크게 달라집니다.

확인해야 할 네 가지 날짜

• 전입일자: 대항력 판단의 핵심 단서입니다.
• 확정일자: 배당 순위 판단에 필요합니다.
• 배당요구일: 배당을 받을 의사를 표시했는지 봅니다.
• 말소기준권리 설정일: 전입일자와 비교하는 기준입니다.

초보자가 피하는 편이 나은 경우

1. 1선순위 임차인이 있고 배당요구 여부가 불명확한 사건
2. 2보증금이 낙찰 예상가보다 크거나 비슷한 사건
3. 3현황조사서와 매각물건명세서의 점유 내용이 서로 다른 사건
4. 4상가 임차인의 영업권, 시설물, 권리금 갈등이 예상되는 사건