경매고수Beta
울산지방법원·경매3계·052-216-8263(구내:8263)

2024타경115965

진행부동산강제경매입찰 12일 전

울산광역시 중구 화합로 379, 9층902호 (반구동,소담팰리스)

유찰 7배당요구종기(2024-12-16) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

7,600만원

54만원/평

최저매각가

감정가의 70.00%

5,320만원

37만원/평

보증금

532만원

(10.00%)

청구액

8,716만원

주변 매매시세

4억 2,142만원

14건 평균

주변 전세시세

-

감정평가서 미등록매각물건명세서 미등록법원경매 원본에서 조회 →
소재지
울산광역시 중구 화합로 379, 9층902호 (반구동,소담팰리스)
경매구분
부동산강제경매
용도
기타 · 기타 · 강제경매
토지
1288.40㎡(389.74평)
건물
464.63㎡(140.55평)
개시결정
2024-09-24
감정일
2024-10-06
배당종기
2024-12-16
매각기일
2026-04-29
소유자
망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2023. 3. 7. 등기) 있음(임차보증금 금 84,000,000원, 전입일 2018. 12. 17., 확정일자 2018. 11. 29.). 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 - 다만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 '우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다'는 대항력포기확약서를 2026. 1. 22.에 제출함

선순위 설정

2020.10.13. 가압류

법정지상권

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2023. 3. 7. 등기) 있음(임차보증금 금 84,000,000원, 전입일 2018. 12. 17., 확정일자 2018. 11. 29.). 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 - 다만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 '우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다'는 대항력포기확약서를 2026. 1. 22.에 제출함

관련사건
2024차전120612지급명령(부산지방법원)

물건 사진10

위치

울산광역시 중구 화합로 379, 9층902호 (반구동,소담팰리스)

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

4억 2,142만원

14건

최근 매매가

6억 4,000만원

2026-03-30

평당가

300만원

만원/평

면적 vs 단가

매매

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

태화동
6억3,4005
서동
5억5,9553
옥교동
4,0602
반구동
4억6,5001
우정동
7,0001
유곡동
3억5,5001
복산동
8,0001

최근 거래 내역 14

계약일금액면적평당가용도지역읍면동지번
2026-03-306억 4,000만원333.24㎡192만/㎡제2종일반주거태화동7**
2026-03-238억 5,000만원356.67㎡238만/㎡제2종일반주거태화동9**
2026-03-167,000만원53.88㎡130만/㎡일반상업우정동284-3
2026-03-164억 6,500만원196.86㎡236만/㎡제2종일반주거반구동4**
2026-03-133억 5,500만원124.8㎡284만/㎡준주거유곡동469-4
2026-03-1313억 5,000만원528.65㎡255만/㎡제2종일반주거서동5*
2026-03-094,060만원35.66㎡114만/㎡준주거옥교동3**
2026-03-094,060만원35.66㎡114만/㎡준주거옥교동3**
2026-03-061억 6,433만원127.65㎡129만/㎡일반상업서동612-2
2026-03-061억 6,433만원140.3㎡117만/㎡일반상업서동612-2
2026-02-258,000만원47.52㎡168만/㎡제3종일반주거복산동186-3
2026-02-0610억 8,000만원438.18㎡246만/㎡제2종일반주거태화동4**
2026-02-052억원110.91㎡180만/㎡제2종일반주거태화동2**
2026-02-054억원161.05㎡248만/㎡제2종일반주거태화동2**

권리분석

양호
위험도
15

상업용 · 위험도 낮음(15점)

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
채권합계가 최저매각가를 초과하지만, 상업용 부동산에서는 흔한 경우입니다.
채권합계(87,164,059원)가 최저가(53,200,000원)의 163.8% — 배당 부족 가능배당요구종기(2024-12-16) 경과 — 추가 배당요구 불가

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
가압류권자2
배당요구권자1
임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2024-12-16
채권합계8,716만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역10

대법원 조회
12025-07-15
7,600만원
유찰
22025-08-19
5,320만원
유찰
32025-09-23
3,724만원
유찰

당사자 내역6

채권자주OOOOOOO
채무자겸소유자망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
가압류권자주OOOOOOOOOO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 천성봉 / 감정일 : 2024-10-06 / 보존등기일 : -

건물 022.83㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1울산광역시 중구 화합로 379, 9층902호 (반구동,소담팰리스)22.83㎡ (6.91평)7,600만원
감정가 합계7,600만원

울산광역시 중구 반구동 학성초등학교 서측 인근에 소재하며 주변 일대는 소규모공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 인근에 충의사, 울산MBC, 울산종합운동장 , 장무공원 등이 소재함. 대체로 평탄한 지대에 조성된 다각형의 토지로 오피스텔 및 도시형생활주택 부지임. 북동측 폭 25미터, 북서측 8미터 정도의 도로 및 남서측 소폭의 도로와 접함.

건물내 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상17층건내 9층으로 외벽 : 석재, 페인팅 창호 : 샤시 내부 : 벽지 등으로 내부는 미확인. 도시형생활주택(원룸형). 위생 및 급배수, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 화재관리시설 등. 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 없음. 임대관계 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
울산광역시중구반구동106-31288.4㎡전유4.6813/1288.4

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 공동주택

지하5층 441.8055지하4층 1032.4708지하3층 1032.4708지하2층 1032.4708지하1층 1053.79081층 220.3952층 750.08473층 750.08474층 750.08475층 692.81976층 692.81977층 692.81978층 692.81979층 692.819710층 692.819711층 692.819712층 692.819713층 692.819714층 692.819715층 692.819716층 692.819717층 0
전유

철근콘크리트구조22.8263㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
울산광역시 중구 반구동 학성초등학교 서측 인근에 소재하며 주변 일대는 소규모공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 인근에 충의사, 울산MBC, 울산종합운동장 , 장무공원 등이 소재함.
교통사정
건물내 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.
건물의 구조
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상17층건내 9층으로 외벽 : 석재, 페인팅 창호 : 샤시 내부 : 벽지 등으로 내부는 미확인.
이용상태
도시형생활주택(원룸형).
설비내역
위생 및 급배수, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 화재관리시설 등.
이용상황
대체로 평탄한 지대에 조성된 다각형의 토지로 오피스텔 및 도시형생활주택 부지임.
토지이용계획 및 제한상태
북동측 폭 25미터, 북서측 8미터 정도의 도로 및 남서측 소폭의 도로와 접함.
토지의 형상/지세
일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
공부와의 차이
없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
소담팰리스9층902호2024.12.162024.09.302024.09.27

감정평가서 정보

감정평가번호240927
감정일2024.10.05
작성일2024.10.07
법원울산지방법원

현황조사서

조사일시: 2024년10월14일09시45분

접수일: 2024.10.14

인쇄관련: 본 건은 울산 중구

채권 합계금액 8,716만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인6

구분성명
채권자주OOOOOOO
채무자겸소유자망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
가압류권자주OOOOOOOOOO
가압류권자하OOOOOOOO
배당요구권자하OOOOOOOO
임차권자백OO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

5,320만원

최저가 80%
4,256만원
감정가
7,600만원
입찰 보증금532만원
입찰가율70.0%
예상 취득세244만원
예상 총 비용5,564만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

5,320만원

22.83 m²

취득세212만원
지방교육세21만원
농어촌특별세0원
인지세0원
국민주택채권 할인6만원
법무사 수수료30만원
등기 수수료3만원
합계273만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

5,320만원

7,600만원

낙찰가5,320만원
이전비용273만원
총 매입비용5,593만원
매매차익+2,006만원
매매수익률+35.9%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

울산지방법원

경매3계

052-216-8263(구내:8263)

울산 남구 법원로 55

유사 물건

울산지방법원 기타 평균 매각가율 60.6%(72건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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울산지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.