광주지방법원·경매6계·☎ 062-239-1618(2층 민사집행과 지법253호)

2024타경83804

진행부동산강제경매입찰 12일 전

광주광역시 서구 화정동 102-9

임차인 13명 — 권리관계 복잡배당요구종기(2026-01-15) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

10억 4,287만원

2,819만원/평

최저매각가

감정가의 100.00%

10억 4,287만원

2,819만원/평

보증금

1억 428만원

(10.00%)

청구액

6억 4,750만원

주변 매매시세

3억 1,039만원

53건 평균

주변 전세시세

감정평가서 미등록매각물건명세서 미등록법원경매 원본에서 조회 →

소재지: 광주광역시 서구 화정동 102-9
경매구분: 부동산강제경매
용도: 토지 · 토지 · 강제경매
토지: -
건물: 122.28㎡(36.99평)
개시결정: 2024-10-18
감정일: 2024-11-05
배당종기: 2026-01-15
매각기일: 2026-04-29
소유자: 최OO
채무자: -

매각조건 · 권리관계

매각조건

일괄매각. 목록2.용도 단독주택이나 현황은 1층:사무소, 2~4층:다가구 주택임. 옥상 옥탑 위반건축물에 해당 이행강제금 부과예정임(광주서구청장 사실회신 참조)

선순위 설정

최미영지분 2분의 1. 2024.9.10. 가압류, 나머지지분 2024.10.21. 경매개시결정

물건 사진36장

위치

광주광역시 서구 화정동 102-9

지도 로딩 중...

네이버지도 카카오맵

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

3억 1,039만원

53건

최근 매매가

1억 3,290만원

2026-04-09

평당가

839만원

만원/평

면적 vs 단가

매매

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

마륵동

1억1,000만9건

치평동

2억4,445만6건

양동

4,107만6건

매월동

4억2,171만5건

서창동

1억5,240만5건

용두동

2억6,217만4건

광천동

2억3,938만4건

덕흥동

10억4,558만4건

최근 거래 내역 30건

계약일	금액	면적	평당가	용도지역	읍면동	지번
2026-04-09	1억 3,290만원	192㎡	69만/㎡	준주거지역	화정동	1**
2026-04-06	2억 8,750만원	113㎡	254만/㎡	제3종일반주거지역	광천동	5**
2026-04-06	1억 4,938만원	603.5㎡	25만/㎡	자연녹지지역	서창동	2**
2026-04-06	62만원	2.5㎡	25만/㎡	자연녹지지역	서창동	2**
2026-03-27	2억 8,500만원	196㎡	145만/㎡	제2종일반주거지역	치평동	1***
2026-03-20	10억원	588㎡	170만/㎡	준공업지역	매월동	4**
2026-03-14	2억 5,200만원	72.9㎡	346만/㎡	제3종일반주거지역	광천동	6**
2026-03-13	2억 250만원	65㎡	312만/㎡	제3종일반주거지역	양동	3**
2026-03-08	2억 9,500만원	233.9㎡	126만/㎡	제2종일반주거지역	쌍촌동	1***
2026-03-06	2억 5,600만원	106㎡	242만/㎡	제2종일반주거지역	광천동	6**
2026-03-06	1억 6,200만원	67㎡	242만/㎡	제2종일반주거지역	광천동	6**
2026-03-04	1억원	236㎡	42만/㎡	제1종일반주거지역	쌍촌동	2**
2026-03-01	14억 6,880만원	3035㎡	48만/㎡	생산녹지지역	덕흥동	1*
2026-02-27	2억 1,500만원	331㎡	65만/㎡	제1종일반주거지역	쌍촌동	2**
2026-02-25	7,376만원	146㎡	51만/㎡	제1종일반주거지역	용두동	6**
2026-02-25	9,043만원	179㎡	51만/㎡	제1종일반주거지역	용두동	6**
2026-02-23	26억 1,000만원	2976㎡	88만/㎡	생산녹지지역	유촌동	5**
2026-02-11	5,000만원	347.13㎡	14만/㎡	자연녹지지역	마륵동	산3*
2026-02-11	5,000만원	347.13㎡	14만/㎡	자연녹지지역	마륵동	산3*
2026-02-06	3억 2,395만원	1947㎡	17만/㎡	자연녹지지역	매월동	6**
2026-02-06	4억 800만원	899㎡	45만/㎡	생산녹지지역	덕흥동	4*
2026-02-02	394만원	3㎡	131만/㎡	제2종일반주거지역	양동	4**
2026-02-02	131만원	1㎡	131만/㎡	제2종일반주거지역	양동	4**
2026-01-22	1억 1,000만원	227.4㎡	48만/㎡	자연녹지지역	마륵동	3**
2026-01-22	8,000만원	170.91㎡	47만/㎡	자연녹지지역	마륵동	3**
2026-01-22	5,000만원	89.25㎡	56만/㎡	자연녹지지역	마륵동	3**
2026-01-21	1억 4,000만원	414.45㎡	34만/㎡	자연녹지지역	마륵동	3**
2026-01-19	4억 3,450만원	845㎡	51만/㎡	제1종일반주거지역	용두동	6**
2026-01-16	250만원	16.5㎡	15만/㎡	자연녹지지역	매월동	5**
2026-01-16	7억 4,712만원	1323㎡	56만/㎡	자연녹지지역	매월동	5**

권리분석

주의

위험도

51점

토지 · 위험도 보통(51점) · 임차인 13명

⚠말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.

⚠전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.

임차인 13명 — 권리관계 복잡배당요구종기(2026-01-15) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석13명

임차인	전입일	대항력	보증금	점유부분
김OOOOOOOOOOOOO	2022-02-18	없음	10,000,000	1층
홍OO	2013-10-30	없음	2,000,000	205호
선OO	2024-02-14	없음	5,000,000	401호
배OO	2023-10-06	없음	20,000,000	402호
박OO	2017-11-27	없음		-
박OO	2020-01-21	없음		-
박OO	2018-01-30	없음		-
하OO	2023-12-19	없음		-
김OO	2023-05-08	없음		-
전OO	2024-08-29	없음		-
서OO	2020-11-19	없음		-
김OO	2023-05-22	없음		-
박OO	2024-05-20	없음		-

이해관계인

채권자1명

채무자겸소유자1명

임차인13명

가압류권자1명

말소/배당 정보

말소기준일-

배당요구종기일2026-01-15

채권합계6억 4,750만원

기일 내역총 2회

대법원 조회

1차2026-04-22

10억 4,287만원

2차2026-04-29

0원

당사자 내역16명

채권자조OO

채무자겸소유자최OO

임차인선OO

상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 홍용석 / 감정일 : 2024-11-05 / 보존등기일 : -

토지 061.14㎡

목록		지번/용도/구조/면적	감정가
토지	1	광주광역시 서구 화정동 102-9	5억 2,405만원
토지	2	광주광역시 서구 내방마을2길 461.14㎡ (18.49평)	5억 1,882만원
감정가 합계			10억 4,287만원

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "광주서초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임. 일련번호 1)은 가장형 평지이며, 주상용 건부지임. 일련번호 1) 북측 및 서측으로 노폭 약 9m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함. 일련번호 1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 전통상업보존구역(유통산업발전법)임. -- -- -임대관계는 미상임. 일련번호 2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 화강석 불임 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 2-가) 1층 : 일반음식점, 2-3층 : 다가구주택(5개호), 4층 : 다가구주택(2개호)임. 일련번호 2-가) 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비됨. -- 일련번호 2-가)는 귀 제시목록상 용도가 "단독주택" 이나, 현황은 "1층 : 사무소, 2-4층 : 다가구주택" 임. -임대관계는 미상임. -일련번호 2-가) 옥상층에 옥탑이 소재함.

건물 상세1동

구분	구조 / 용도	층별 면적
일반건물	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택	1층 61.14㎡2층 137.62㎡3층 137.62㎡4층 133㎡

감정평가 요약

감정평가요항

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "광주서초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.
교통사정: 본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.
형태 및 이용상태: 일련번호 1)은 가장형 평지이며, 주상용 건부지임.
인접 도로상태: 일련번호 1) 북측 및 서측으로 노폭 약 9m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.
토지의 형상/지세: 일련번호 1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
기타참고사항(임대관계 및 기타): -임대관계는 미상임.

구분건물 감정평가요항

건물의 구조: 일련번호 2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 화강석 불임 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창임.
이용상태: 일련번호 2-가) 1층 : 일반음식점, 2-3층 : 다가구주택(5개호), 4층 : 다가구주택(2개호)임.
설비내역: 일련번호 2-가) 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비됨.
공부와의 차이: 일련번호 2-가)는 귀 제시목록상 용도가 "단독주택" 이나, 현황은 "1층 : 사무소, 2-4층 : 다가구주택" 임.
기타참고사항(임대관계 및 기타): -임대관계는 미상임. -일련번호 2-가) 옥상층에 옥탑이 소재함.

사건 부가정보

배당요구종기

물건	종기일	공고일	결정일
-	2026.01.15	2025.12.30	2025.12.30
-	2026.01.15	2025.12.30	2025.12.30

감정평가서 정보

감정평가번호	T2-2410-2401
감정일	2024.10.24
작성일	2024.11.07
법원	광주지방법원

현황조사서

조사일시: 2024년10월30일10시20분 2024년11월07일12시05분 2024년11월13일13시10분 2024년11월21일14시00분

접수일: 2024.11.28

성명	유형	소재지	전입일	보증금	차임
김OOOOOOOOOOOOO개인	-	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2022.02.18	10,000,000	월 600,000
홍OO개인	-	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2013.10.30	2,000,000	월 300,000
선OO개인	-	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2024.02.14	5,000,000	월 550,000
배OO개인	-	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2023.10.06	20,000,000	월 800,000
박OO개인	알수없음	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2017.11.27	-	-
박OO개인	알수없음	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2020.01.21	-	-
박OO개인	알수없음	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2018.01.30	-	-
하OO개인	알수없음	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2023.12.19	-	-
김OO개인	알수없음	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2023.05.08	-	-
전OO개인	알수없음	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2024.08.29	-	-
서OO개인	알수없음	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2020.11.19	-	-
김OO개인	알수없음	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2023.05.22	-	-
박OO개인	알수없음	광주광역시 서구 내방마을2길 4	2024.05.20	-	-

채권 합계금액 6억 4,750만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인16명

구분	성명
채권자	조OO
채무자겸소유자	최OO
임차인	선OO
임차인	김OOOOOOOOOOOOO
임차인	홍OO
임차인	배OO
임차인	박OO
임차인	박OO
임차인	박OO
임차인	하OO
임차인	김OO
임차인	전OO
임차인	서OO
임차인	김OO
임차인	박OO
가압류권자	조OO

예상낙찰가 분석

유사 물건 데이터 분석 중...

입찰가 계산기

입찰가 (원)

10억 4,287만원

최저가 80%
8억 3,430만원감정가
10억 4,287만원

입찰 보증금1억 428만원

입찰가율100.0%

예상 취득세4,797만원

예상 총 비용10억 9,085만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

낙찰가 (원)

10억 4,287만원

물건유형

전용면적

61.14 m²

취득세4,171만원

지방교육세417만원

농어촌특별세0원

인지세15만원

국민주택채권 할인417만원

법무사 수수료80만원

등기 수수료3만원

합계5,103만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

예상 낙찰가 (원)

10억 4,287만원

예상 시세 (원)

10억 4,287만원

월 임대수익 (원)

낙찰가10억 4,287만원

이전비용5,103만원

총 매입비용10억 9,391만원

매매차익5,103만원 (손실)

매매수익률-4.7%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

외부 사이트

대법원

대법원 경매

문서

등기부등본 건축물대장

사이트

토지이음 국토부 실거래가 카카오맵

관할법원 (입찰장소)

광주지방법원

경매6계

062-239-1618(2층 민사집행과 지법253호)

광주 동구 준법로 7-12

지도 보기 길찾기

유사 물건

광주지방법원 토지 평균 매각가율 66.9%(85건)

토지 · 2025타경1199

광주광역시 서구 벽진동 산22-13

29억 8,912만원

유찰1회

토지 · 2025타경646

전라남도 나주시 남평읍 풍림리 582

5,849만원70%

유찰3회

토지 · 2024타경85527

전라남도 화순군 화순읍 교리 184-1

2억 1,602만원45%

유찰3회

토지 · 2024타경83026

전라남도 화순군 동면 청궁리 273

4,962만원45%

유찰4회

토지 · 2024타경81167

전라남도 영광군 영광읍 연성리 127-1

2,846만원36%

사건번호	소재지	감정가	최저가	매각가율	유찰	상태
2025타경1199	광주광역시 서구 벽진동 산22-13	29.9억	29.9억	100%	-	진행
2025타경646	전라남도 나주시 남평읍 풍림리 582	8,357만	5,850만	70%	1회	진행
2024타경85527	전라남도 화순군 화순읍 교리 184-1	4.8억	2.2억	45%	3회	진행
2024타경83026	전라남도 화순군 동면 청궁리 273	1.1억	4,963만	45%	3회	진행
2024타경81167	전라남도 영광군 영광읍 연성리 127-1	7,942만	2,847만	36%	4회	진행
2024타경80218	광주광역시 북구 용두동 1008-15	3.6억	1.3억	36%	4회	진행
2024타경78994	광주광역시 남구 임암동 197	2,498만	895만	36%	4회	진행
2024타경77793	전라남도 나주시 반남면 흥덕리 354-1	3,874만	1,388만	36%	4회	진행
2024타경67376	전라남도 담양군 용면 통천리 131-1	5.2억	1.2억	23%	6회	진행
2024타경9158	전라남도 담양군 무정면 오룡리 727	34.0억	34.0억	100%	-	진행

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광주지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

✓신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
✓입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
✓입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
✓도장 (인감도장 또는 서명)
✓법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.

2024타경83804

매각조건 · 권리관계

📷물건 사진36장

위치

주변지역 시세 / 실거래

면적 vs 단가

읍면동별 평균 매매가

최근 거래 내역 30건

권리분석

임차인 분석13명

이해관계인

말소/배당 정보

기일 내역총 2회

당사자 내역16명

매각 물건 현황

건물 상세1동

감정평가 요약

사건 부가정보

배당요구종기

감정평가서 정보

현황조사서

이해관계인16명

외부 사이트

관할법원 (입찰장소)

유사 물건

물건 사진36장