경매고수Beta
서울남부지방법원·경매16계·02-2192-0055

2025타경8803

진행부동산강제경매입찰 19일 전

서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제1층 제101호

유찰 3채권합계(253,000,000원)가 최저가(123,546,000원)의 204.8% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 2명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-05-27) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

2억 4,130만원

458만원/평

최저매각가

감정가의 51.20%

1억 2,354만원

234만원/평

보증금

1,235만원

(10.00%)

청구액

2억 5,300만원

주변 매매시세

2억 3,705만원

39건 평균

주변 전세시세

1억 2,148만원

35건 평균

소재지
서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제1층 제101호
경매구분
부동산강제경매
용도
다세대/빌라 · 다세대/빌라 · 강제경매
토지
179.00㎡(54.15평)
건물
174.06㎡(52.65평)
개시결정
2025-02-25
감정일
2025-02-28
배당종기
2025-05-27
매각기일
2026-05-06
소유자
김OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

- 제시외 건물 포함 - 임차인 안수경의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

선순위 설정

2022.09.28. 압류

관련사건
2024차전5666지급명령(수원지방법원 성남지원)

물건 사진13

위치

서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제1층 제101호

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

2억 3,705만원

39건

최근 매매가

1억 7,000만원

2026-04-09

평당가

450만원

만원/평

전세 평균

1억 2,148만원

월세 26만 · 35건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

최근 거래 내역 30

계약일유형금액면적건물명
2026-04-10전월세2억 2,000만원79.27㎡보람타운
2026-04-10전월세5,000만원 / 월5만28.85㎡에스케이파크리움(157-21)
2026-04-10전월세5,690만원18.44㎡화성빌라가동
2026-04-09매매1억 7,000만원61.71㎡상우빌라
2026-04-08매매5,000만원45.06㎡화성빌라(56-472)
2026-04-08전월세1억 1,100만원 / 월30만34.05㎡동도하이츠(가동)
2026-04-08전월세1억 2,000만원 / 월2만41.49㎡비원그린빌라
2026-04-07매매2억 1,000만원59.64㎡동광빌라(70-51)
2026-04-07전월세1억 8,200만원 / 월20만31.75㎡현대블루밍
2026-04-07전월세1,500만원 / 월66만28.03㎡도원힐라이프2
2026-04-07매매2억 2,300만원31.16㎡타운캐슬A동
2026-04-06전월세5,000만원 / 월80만25.83㎡블리스다임빌
2026-04-03매매2억 7,500만원57.36㎡대성탑스빌에이동(997-20)
2026-04-03매매9,500만원48.24㎡두리빌라
2026-03-31매매2억 1,800만원30㎡성재세인트(342-84)
2026-03-30매매1억 8,000만원44.68㎡청림아트빌A동
2026-03-30매매2억 8,800만원43.28㎡아인빌
2026-03-29전월세1억 7,500만원34.58㎡수명그린빌
2026-03-27전월세1억 7,260만원 / 월15만27.31㎡킹덤그레이스
2026-03-25전월세1억 5,000만원 / 월10만29.02㎡소담밸리스
2026-03-25매매3억 7,300만원82.35㎡만선빌딩
2026-03-23매매1억 5,100만원53.23㎡살렘하우스(102-70)
2026-03-20매매1억 9,700만원28.63㎡블루스카이빌(860-20)
2026-03-19전월세4,000만원 / 월90만56.88㎡한솔빌리지C
2026-03-18전월세1억 9,000만원49.5㎡거성
2026-03-15전월세3,000만원 / 월60만51.09㎡대우연립
2026-03-13매매3억 6,500만원49.69㎡MVILEE12
2026-03-11전월세1,000만원 / 월50만28.44㎡천지빌
2026-03-09전월세1억 5,390만원29.95㎡LK드림빌
2026-03-02전월세1억 4,700만원54.5㎡태경하이츠(870-53)

권리분석

주의
위험도
60

주거용 · 위험도 보통(60점) · 임차인 2명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(253,000,000원)가 최저가(123,546,000원)의 204.8% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 2명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-05-27) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석2

임차인전입일대항력보증금점유부분
고OO2023-11-27없음미상미상
양OO2023-11-27없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인2
가압류권자1
압류권자2
교부권자2
주택임차권자2

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-05-27
채권합계2억 5,300만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역5

대법원 조회
12025-12-04
2억 4,130만원
유찰
22026-01-29
1억 9,304만원
유찰
32026-03-19
1억 5,443만원
유찰

당사자 내역11

채권자주OOOOOOO
채무자겸소유자김OO
임차인고OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 나현호 / 감정일 : 2025-02-28 / 보존등기일 : -

건물 050.76㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제1층 제101호50.76㎡ (15.35평)2억 4,100만원
감정가 합계2억 4,100만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로서 주위환경은 보통입니다. 완경사 지역의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중에 있습니다. 본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 2015.12.10) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다. 본건은 다세대(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중에 있습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 없습니다. 본건 지상에 제시외건물㉠ 경량철골조 및 천막 약 4㎡(차양)이 설치되어 있는바, 경매진행시 참고바랍니다. 임대관계는 미상입니다.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 강서구 화곡동 56-96179㎡전유31.73/179

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

지1층 123.31층 97.582층 97.583층 89.84층 72.88
전유

철근콘크리트구조 50.76㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.
교통사정
본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 2015.12.10) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.
이용상태
본건은 다세대(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중에 있습니다.
설비내역
위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.
이용상황
완경사 지역의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중에 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태
본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
토지의 형상/지세
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
공부와의 차이
없습니다.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
본건 지상에 제시외건물㉠ 경량철골조 및 천막 약 4㎡(차양)이 설치되어 있는바, 경매진행시 참고바랍니다. 임대관계는 미상입니다.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
영산빌라 제1층 제101호2025.05.272025.02.272025.02.26

감정평가서 정보

감정평가번호HJ25-02-014
감정일2025.02.27
작성일2025.03.05
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년03월06일10시46분

접수일: 2025.03.12

성명유형소재지전입일보증금차임
고OO개인-서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제1층 제101호2023.11.27미상미상
양OO개인-서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제1층 제101호2023.11.27미상미상
채권 합계금액 2억 5,300만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인11

구분성명
채권자주OOOOOOO
채무자겸소유자김OO
임차인고OO
임차인양OO
가압류권자주OOOOOOO
압류권자국OOOOOOO
압류권자서OOOOOOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
주택임차권자안OO
주택임차권자승OOOOOOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 2,354만원

최저가 80%
9,883만원
감정가
2억 4,130만원
입찰 보증금1,235만원
입찰가율51.2%
예상 취득세568만원
예상 총 비용1억 2,922만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 2,354만원

50.76 m²

취득세123만원
지방교육세12만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인19만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계213만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 2,354만원

2억 4,130만원

낙찰가1억 2,354만원
이전비용213만원
총 매입비용1억 2,568만원
매매차익+1억 1,561만원
매매수익률+92.0%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매16계

02-2192-0055

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 다세대/빌라 평균 매각가율 57.3%(16건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

법원경매정보 바로가기

서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.