경매고수Beta
서울남부지방법원·경매12계·(02)2192-1257(오전9시~오후4시까지)

2025타경8888

진행부동산강제경매입찰 19일 전

서울특별시 금천구 가산동 4-22

유찰 3확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-06-09) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

22억 2,357만원

3,482만원/평

최저매각가

감정가의 51.20%

11억 3,846만원

1,782만원/평

보증금

1억 1,384만원

(10.00%)

청구액

2억 2,346만원

주변 매매시세

20억 6,273만원

48건 평균

주변 전세시세

-

소재지
서울특별시 금천구 가산동 4-22
경매구분
부동산강제경매
용도
상가 · 상가 · 강제경매
토지
-
건물
211.10㎡(63.86평)
개시결정
2025-03-05
감정일
2025-03-13
배당종기
2025-06-09
매각기일
2026-05-06
소유자
황OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

일괄매각. 본건은 임차인이 '진성 자동차공업사'로 운영 중임. 제시외 건물(토지 위 파이프조 천막지붕 작업실 약 94㎡ 및 판넬조 판넬지붕 창고 약 3㎡) 평가 및 매각에 포함(감정평가서 참조). 차량정비용 리프트 2기는 매각에서 제외.

선순위 설정

2025.3.5. 경매개시결정등기

관련사건
2024브10011기타집행권원(수원고등법원)

물건 사진16

위치

서울특별시 금천구 가산동 4-22

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

20억 6,273만원

48건

최근 매매가

2억 4,900만원

2026-03-22

평당가

3,230만원

만원/평

면적 vs 단가

매매

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

시흥동
3억1,15825
가산동
36억46216
독산동
47억9,2557

최근 거래 내역 30

계약일금액면적평당가용도지역읍면동지번
2026-03-222억 4,900만원24.84㎡1,002만/㎡준공업시흥동984
2026-03-221억 5,000만원54.5㎡275만/㎡제3종일반주거독산동1093-4
2026-03-1910억 1,000만원348.12㎡290만/㎡준주거가산동1**
2026-03-127억 8,000만원97.49㎡800만/㎡제2종일반주거시흥동2**
2026-03-114억 2,000만원62.81㎡669만/㎡준공업시흥동1031
2026-03-072억 2,000만원22.86㎡962만/㎡준공업시흥동984
2026-03-018억원32.2㎡2,484만/㎡준공업시흥동1031
2026-03-018억원32.2㎡2,484만/㎡준공업시흥동1031
2026-02-232억 27만원64.84㎡309만/㎡준주거독산동876-8
2026-02-142억 8,000만원26.46㎡1,058만/㎡일반상업시흥동992-7
2026-02-133억 2,500만원99㎡328만/㎡준공업가산동459-22
2026-02-136,500만원34.2㎡190만/㎡준공업시흥동985-8
2026-02-122억 7,500만원86.27㎡319만/㎡준공업가산동345-29
2026-02-127억 5,756만원141.92㎡534만/㎡제2종일반주거독산동9**
2026-02-062억원22.86㎡875만/㎡준공업시흥동984
2026-02-032억 5,000만원33.44㎡748만/㎡준공업가산동234-41
2026-02-032억원25.84㎡774만/㎡준공업가산동234-41
2026-02-015억원42.13㎡1,187만/㎡준공업가산동481-4
2026-01-292억 6,000만원24.84㎡1,047만/㎡준공업시흥동984
2026-01-272억 500만원22.86㎡897만/㎡준공업시흥동984
2026-01-242억 850만원22.86㎡912만/㎡준공업시흥동984
2026-01-202억 5,000만원71.5㎡350만/㎡준공업가산동429-1
2026-01-205억 2,500만원124.41㎡422만/㎡준공업가산동685
2026-01-162억원22.86㎡875만/㎡준공업시흥동984
2026-01-142억 500만원22.86㎡897만/㎡준공업시흥동984
2026-01-092억 2,000만원61.75㎡356만/㎡준공업가산동429-1
2026-01-08300억원4944.72㎡607만/㎡준공업독산동1**
2026-01-077억 2,640만원78.03㎡931만/㎡제2종일반주거시흥동962-6
2025-12-312억원22.86㎡875만/㎡준공업시흥동984
2025-12-312억 5,000만원24.84㎡1,006만/㎡준공업시흥동984

권리분석

양호
위험도
15

상업용 · 위험도 낮음(15점) · 임차인 1명(정상)

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
상가건물임대차보호법이 적용되는 물건입니다. 환산보증금 기준 및 소액보증금 우선변제 기준이 주택과 다릅니다.
확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-06-09) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
정OO-없음20,000,000전부

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
근저당권자1
교부권자2

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-06-09
채권합계2억 2,346만원

기일 내역5

대법원 조회
12025-12-09
22억 2,357만원
유찰
22026-02-03
17억 7,885만원
유찰
32026-03-24
14억 2,308만원
유찰

당사자 내역6

채권자황OO
채무자겸소유자황OO
임차인정OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 방현재 / 감정일 : 2025-03-13 / 보존등기일 : -

토지 0105.550㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
토지1서울특별시 금천구 가산동 4-22 105.55㎡ (31.93평)1,868만원
토지2서울특별시 금천구 가산동 4-22 21억 9,719만원
감정가 합계22억 1,587만원

본건은 서울특별시 금천구 가리봉동 소재 ""영일초등학교"" 서측 인근에 위치하는 부동산 (토지,건물)으로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 다세대주택, 단독주택 등으로 이루어진 지역임.

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1,7호선 (가산디지털단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임. 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임. 본건 서측으로 로폭 약 16m내외, 북동측으로 로폭 약 8m내외의 도로에 각각 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> , 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임. 별지'건물개황도' 등 참조. 없음. 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음. 세멘벽돌조 세멘기와지붕 단층건으로서, (사용승인일: 1970.09.20) 외내벽 : 세멘위 페인팅 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임. 근린생활시설(자동차정비소)로 이용 중임. 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 되어 있음. 소유자 불명의 제시외 건물이 소재함. 없음. 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물 상세1

구분구조 / 용도층별 면적
일반건물

세멘벽돌조 세멘기와지붕 단층 근린생활시설

-

감정평가 요약

감정평가요항
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 금천구 가리봉동 소재 ""영일초등학교"" 서측 인근에 위치하는 부동산 (토지,건물)으로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 다세대주택, 단독주택 등으로 이루어진 지역임.
교통사정
본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1,7호선 (가산디지털단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
형태 및 이용상태
사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 서측으로 로폭 약 16m내외, 북동측으로 로폭 약 8m내외의 도로에 각각 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> , 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임.
도로조건
별지'건물개황도' 등 참조.
공부와의 차이
없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.
구분건물 감정평가요항
건물의 구조
세멘벽돌조 세멘기와지붕 단층건으로서, (사용승인일: 1970.09.20) 외내벽 : 세멘위 페인팅 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임.
이용상태
근린생활시설(자동차정비소)로 이용 중임.
설비내역
급수 및 배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물
소유자 불명의 제시외 건물이 소재함.
공부와의 차이
없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
-2025.06.092025.03.172025.03.10
-2025.06.092025.03.172025.03.10

감정평가서 정보

감정평가번호250310-01
감정일2025.03.11
작성일2025.03.14
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년03월15일13시25분

접수일: 2025.03.19

인쇄관련: 위 부동산은 임차인이 `진성 자동차공업사`로 운영 중임.

성명유형소재지전입일보증금차임
정OO개인자동차 공업사서울특별시 금천구 가산동 4-22 2000.11.07.(상가건물임대차 현황서)20,000,0003,000,000
채권 합계금액 2억 2,346만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인6

구분성명
채권자황OO
채무자겸소유자황OO
임차인정OO
근저당권자법OOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자반OOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

11억 3,846만원

최저가 80%
9억 1,077만원
감정가
22억 2,357만원
입찰 보증금1억 1,384만원
입찰가율51.2%
예상 취득세5,236만원
예상 총 비용11억 9,083만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

11억 3,846만원

105.55 m²

취득세4,553만원
지방교육세455만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인455만원
법무사 수수료80만원
등기 수수료3만원
합계5,562만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

11억 3,846만원

22억 2,357만원

낙찰가11억 3,846만원
이전비용5,562만원
총 매입비용11억 9,409만원
매매차익+10억 2,947만원
매매수익률+86.2%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매12계

(02)2192-1257(오전9시~오후4시까지)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 상가 평균 매각가율 82%(2건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

법원경매정보 바로가기

서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.