서울동부지방법원·경매3계·☎ 02-2204-2407(구내:2407)

2024타경65161

진행부동산강제경매D-6

서울특별시 광진구 중곡동 545-6

유찰 1회임차인 3명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 3명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-03-05) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

7억 9,882만원

2,657만원/평

최저가

6억 3,906만원

80.00%

2,126만원/평

보증금

6,390만원

(10.00%)

청구액

2억 1,716만원

실거래 매매

74억 9,977만원

시세 대비 -839%

실거래 전세

감정평가서 PDF 감정평가서 PDF 감정평가서 PDF 감정평가서 PDF매각물건명세서 미등록법원경매 원본에서 조회 →

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 545-6
경매구분: 부동산강제경매
용도: 토지 · 토지 · 강제경매
토지: -
건물: 99.36㎡(30.06평)
개시결정: 2024-12-17
감정일: 2024-12-24
배당종기: 2025-03-05
매각기일: 2026-04-13
소유자: 김OO
채무자: -

매각조건 · 권리관계

매각조건

일괄매각. 제시외 건물 포함 토지 일부는 도로후퇴면적 1.4㎡로서 토지대장상 면적과 일반건축물대장상 상이함 매각물건은 인접한 타인소유 토지(중곡동 545-4)로 진출입함

선순위 설정

2024.12.17. 강제경매개시결정

법정지상권

건물의 2023.12.12.접수 제176615호로 경료된 을구 11번 및 2024.9.6.접수 제142779호로 경료된 을구 12번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

시세 / 실거래

매매 평균가

74억 9,977만원

47건

최근 매매가

5,750만원

2026-03-31

평당가

2억 4,952만원

만원/평

면적 vs 단가

매매

읍면동별 평균 매매가

군자동

4,587만14건

자양동

3억2,864만9건

능동

412억6,294만8건

화양동

24억646만7건

구의동

3억808만5건

광장동

8,667만3건

중곡동

1억4,000만1건

최근 거래 내역 30건

계약일	금액	면적	평당가	용도지역	읍면동	지번
2026-03-31	5,750만원	32.45㎡	177만/㎡	제2종일반주거지역	자양동	5**
2026-03-31	5,750만원	32.45㎡	177만/㎡	제2종일반주거지역	자양동	5**
2026-03-31	5,750만원	32.45㎡	177만/㎡	제2종일반주거지역	자양동	5**
2026-03-31	5,750만원	32.45㎡	177만/㎡	제2종일반주거지역	자양동	5**
2026-03-30	3,084만원	35.07㎡	88만/㎡	제3종일반주거지역	군자동	3**
2026-03-26	121억 4,000만원	469.1㎡	2,588만/㎡	일반상업지역	화양동	1*
2026-03-25	3,000만원	3.3㎡	909만/㎡	제2종일반주거지역	자양동	1*
2026-03-25	2,280만원	27.95㎡	82만/㎡	제3종일반주거지역	군자동	3**
2026-03-24	2,079만원	7㎡	297만/㎡	제3종일반주거지역	군자동	3**
2026-03-13	1,208만원	4㎡	302만/㎡	준주거지역	구의동	2**
2026-02-26	990만원	3.3㎡	300만/㎡	제3종일반주거지역	군자동	3**
2026-02-26	10억원	89㎡	1,124만/㎡	제3종일반주거지역	화양동	6*
2026-02-25	1,485만원	5㎡	297만/㎡	제2종일반주거지역	능동	2**
2026-02-24	2,114만원	7㎡	302만/㎡	준주거지역	구의동	2**
2026-02-24	1,010만원	3.4㎡	297만/㎡	제3종일반주거지역	군자동	3**
2026-02-23	2,970만원	10㎡	297만/㎡	제3종일반주거지역	군자동	3**
2026-02-23	2,273만원	2.5㎡	909만/㎡	제2종일반주거지역	자양동	1*
2026-02-13	3,000만원	3.3㎡	909만/㎡	제2종일반주거지역	자양동	1*
2026-02-04	1,485만원	5㎡	297만/㎡	제2종일반주거지역	능동	2**
2026-01-30	9,000만원	28㎡	321만/㎡	제3종일반주거지역	군자동	3**
2026-01-28	1,208만원	4㎡	302만/㎡	준주거지역	구의동	2**
2026-01-27	270억 6,901만원	2648㎡	1,022만/㎡	제1종전용주거지역	능동	1*
2026-01-27	176억 3,370만원	1725㎡	1,022만/㎡	제1종전용주거지역	능동	1*
2026-01-27	405억 4,219만원	3966㎡	1,022만/㎡	제2종일반주거지역	능동	1*
2026-01-27	2억원	13㎡	1,538만/㎡	제2종일반주거지역	광장동	3**
2026-01-27	300억 4,374만원	2939㎡	1,022만/㎡	제1종전용주거지역	능동	1*
2026-01-27	2147억 1,135만원	13289㎡	1,616만/㎡	준주거지역	능동	1*
2026-01-26	1,510만원	5㎡	302만/㎡	준주거지역	구의동	2**
2026-01-14	17억원	158㎡	1,076만/㎡	제2종일반주거지역	화양동	3*
2025-12-24	14억 8,000만원	146.1㎡	1,013만/㎡	제2종일반주거지역	구의동	2**

권리분석

주의

위험도

60점

위험도 보통(60점) · 임차인 3명

⚠말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.

⚠등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.

⚠전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.

임차인 3명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 3명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-03-05) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석3명

임차인	전입일	대항력	점유부분
이영남	2021-06-30	없음	미상
김복남	2023-08-14	없음	미상
지경휘	2021-07-26	없음	101호

이해관계인

채권자1명

채무자겸소유자1명

임차인3명

교부권자2명

임차권자2명

말소/배당 정보

말소기준일-

배당요구종기일2025-03-05

채권합계2억 1,716만원

물건 사진19장

위치

서울특별시 광진구 중곡동 545-6

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기일 내역총 3회

대법원 조회

1차2026-02-23

7억 9,882만원유찰

2차2026-04-06

6억 3,906만원-

3차2026-04-13

0원-

당사자 내역9명

채권자여OO

채무자겸소유자김OO

임차인이OO

가격 변동

감정가유찰매각

상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 윤재석 / 감정일 : 2024-12-24 / 보존등기일 : -

토지 049.68㎡

목록		지번/용도/구조/면적	감정가
토지	1	서울특별시 광진구 중곡동 545-6	7억 5,337만원
토지	2	서울특별시 광진구 답십리로86길 5-249.68㎡ (15.03평)	4,024만원
감정가 합계			7억 9,361만원

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울 중곡초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반주위 환경은 보통임.

본건까지 인근까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 용마산역(7호선)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통임. 본건은 평지, 자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임. 본건 서측으로 노폭 약 5-6미터의 도로와 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 임. 없음. 없음. 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음. 본건은 연와조 평지붕 지하1층/지상2층 건으로서 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 섀시창호 마감 등임. 다가구용 단독주택으로 이용 중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음. 후첨 "사진 및 건물개황도" 참조 없음. 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물 상세1동

구분

구조 / 용도

층별 면적

일반건물

연와조 평스라브지붕 2층 다가구용

단독주택(4가구)

1층 49.68㎡2층 49.68㎡지층 49.68㎡

감정평가 요약

감정평가요항

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울 중곡초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반주위 환경은 보통임.
교통사정: 본건까지 인근까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 용마산역(7호선)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 본건은 평지, 자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 5-6미터의 도로와 접함.
토지의 형상/지세: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 임.
도로조건: 없음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타): 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

구분건물 감정평가요항

건물의 구조: 본건은 연와조 평지붕 지하1층/지상2층 건으로서 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 섀시창호 마감 등임.
이용상태: 다가구용 단독주택으로 이용 중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: 후첨 "사진 및 건물개황도" 참조
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타): 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

사건 부가정보

배당요구종기

물건	종기일	공고일	결정일
-	2025.03.05	2024.12.20	2024.12.20
-	2025.03.05	2024.12.20	2024.12.20

감정평가서 정보

감정평가번호	NK241220
감정일	2024.12.20
작성일	2024.12.24
법원	서울동부지방법원

현황조사서

조사일시: 2024년12월20일16시24분 2024년12월23일10시28분

접수일: 2024.12.24

성명	유형	소재지	전입일	보증금	차임
이영남개인	-	서울특별시 광진구 답십리로86길 5-2	2021.06.30	-	-
김복남개인	-	서울특별시 광진구 답십리로86길 5-2	2023.08.14	-	-
지경휘개인	-	서울특별시 광진구 답십리로86길 5-2	2021.07.26	-	-

채권 합계금액 2억 1,716만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인9명

구분	성명
채권자	여OO
채무자겸소유자	김OO
임차인	이OO
임차인	김OO
임차인	지OO
교부권자	국OOOOOOO OOOO
교부권자	서OOOO OOO
임차권자	여OO
임차권자	이OO

예상낙찰가 분석

유사 물건 데이터 분석 중...

입찰가 계산기

입찰가 (원)

6억 3,906만원

최저가 80%
5억 1,125만원감정가
7억 9,882만원

입찰 보증금6,390만원

입찰가율80.0%

예상 취득세2,939만원

예상 총 비용6억 6,845만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

낙찰가 (원)

6억 3,906만원

물건유형

전용면적

49.68 m²

취득세2,556만원

지방교육세255만원

농어촌특별세0원

인지세15만원

국민주택채권 할인153만원

법무사 수수료60만원

등기 수수료3만원

합계3,043만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

예상 낙찰가 (원)

6억 3,906만원

예상 시세 (원)

7억 9,882만원

월 임대수익 (원)

낙찰가6억 3,906만원

이전비용3,043만원

총 매입비용6억 6,949만원

매매차익+1억 2,933만원

매매수익률+19.3%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

외부 사이트

대법원

대법원 경매

문서

감정평가서 등기부등본 건축물대장

사이트

토지이음 국토부 실거래가 카카오맵

관할법원 (입찰장소)

서울동부지방법원

경매3계

02-2204-2407(구내:2407)

서울 송파구 법원로 101

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유사 물건

서울동부지방법원 토지 평균 매각가율 78.7%(7건)

유찰1회

토지 · 2025타경51586

서울특별시 송파구 잠실동 315-22

25억 2,249만원80%

유찰1회

토지 · 2025타경281

서울특별시 송파구 송파동 54-1

36억 2,792만원80%

유찰1회

토지 · 2023타경877

서울특별시 송파구 거여동 24-11

28억 58만원80%

토지 · 2024타경3491

서울특별시 송파구 가락동 133-1

9억 9,929만원

유찰1회

토지 · 2024타경58545

서울특별시 광진구 구의동 252-97

44억 9,478만원80%

사건번호	소재지	감정가	최저가	매각가율	유찰	상태
2025타경51586	서울특별시 송파구 잠실동 315-22	31.5억	25.2억	80%	1회	진행
2025타경281	서울특별시 송파구 송파동 54-1	45.3억	36.3억	80%	1회	진행
2023타경877	서울특별시 송파구 거여동 24-11	35.0억	28.0억	80%	1회	진행
2024타경3491	서울특별시 송파구 가락동 133-1	10.0억	10.0억	100%	-	진행
2024타경58545	서울특별시 광진구 구의동 252-97	56.2억	44.9억	80%	1회	진행
2023타경51257	서울특별시 송파구 거여동 20	78.2억	40.0억	51%	3회	진행
2025타경51271	서울특별시 광진구 중곡동 649-18	39.9억	31.9억	80%	1회	진행

입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

www.courtauction.go.kr

서울동부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

✓신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
✓입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
✓입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
✓도장 (인감도장 또는 서명)
✓법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.

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면적 vs 단가

읍면동별 평균 매매가

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임차인 분석3명

이해관계인

말소/배당 정보

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위치

기일 내역총 3회

당사자 내역9명

매각 물건 현황

건물 상세1동

감정평가 요약

사건 부가정보

배당요구종기

감정평가서 정보

현황조사서

이해관계인9명

외부 사이트

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