경매고수Beta
서울남부지방법원·경매16계·02-2192-0055

2024타경142962

진행부동산강제경매입찰 19일 전

서울특별시 강서구 곰달래로 60-1, 제12층 제1202호 (화곡동, 에스엠케이아파트)

유찰 4채권합계(260,000,000원)가 최저가(120,832,000원)의 215.2% — 배당 부족 가능확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-02-25) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

2억 9,500만원

867만원/평

최저매각가

감정가의 40.96%

1억 2,083만원

355만원/평

보증금

1,208만원

(10.00%)

청구액

2억 6,000만원

주변 매매시세

8억 6,828만원

60건 평균

주변 전세시세

3억 7,178만원

60건 평균

소재지
서울특별시 강서구 곰달래로 60-1, 제12층 제1202호 (화곡동, 에스엠케이아파트)
경매구분
부동산강제경매
용도
아파트 · 아파트 · 강제경매
토지
220.50㎡(66.70평)
건물
112.47㎡(34.02평)
개시결정
2024-11-25
감정일
2024-12-04
배당종기
2025-02-25
매각기일
2026-05-06
소유자
김OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

대항력 있는 임차인 있음. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인 인수함.

선순위 설정

2021.04.12. 압류

법정지상권

2022. 8. 1. 제157897호 주택임차권등기(을구3번)

관련사건
2022차전164310지급명령(서울남부지방법원)

물건 사진9

위치

서울특별시 강서구 곰달래로 60-1, 제12층 제1202호 (화곡동, 에스엠케이아파트)

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

8억 6,828만원

60건

최근 매매가

5억 8,000만원

2026-04-09

평당가

2,552만원

만원/평

전세 평균

3억 7,178만원

월세 41만 · 60건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

방화동
6억3,77914
화곡동
10억3,9229
등촌동
8억9119
공항동
6억6,4628
가양동
10억4,5147
마곡동
12억3,7005
염창동
9억7,1005
내발산동
9억5,3333

최근 거래 내역 30

계약일유형금액면적건물명
2026-04-10전월세4억 8,142만원84.79㎡마곡엠밸리7단지
2026-04-09전월세2억 4,800만원80.37㎡삼성홈타운
2026-04-09매매5억 8,000만원116.32㎡일성스카이빌
2026-04-07매매8억 8,000만원59.94㎡대림
2026-04-07전월세5억원59.34㎡초록
2026-04-07매매15억 2,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-07매매4억 1,500만원33.18㎡방화5
2026-04-07매매10억 3,000만원80.64㎡부영
2026-04-06매매4억 2,500만원33.18㎡방화5
2026-04-06전월세2억원 / 월150만84.53㎡마곡수명산파크7단지
2026-04-06매매6억 5,900만원37.67㎡주공5
2026-04-06매매11억 7,500만원59.99㎡강서힐스테이트
2026-04-06매매7억원59.95㎡마곡삼성아파트
2026-04-06매매7억 8,000만원39.6㎡강변
2026-04-04전월세6억 3,110만원59.79㎡마곡엠벨리(15단지)
2026-04-04전월세7억 8,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-03전월세2억 3,000만원34.44㎡강변
2026-04-02전월세6억 5,000만원85㎡우장산롯데캐슬
2026-04-02전월세7억 5,000만원104.75㎡화곡푸르지오
2026-04-01전월세4억 6,700만원59.7㎡동아3
2026-03-31전월세5억 4,000만원59.84㎡마곡수명산파크4단지
2026-03-31매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-29매매8억 9,500만원84.93㎡마곡 한진해모로
2026-03-28매매6억 5,000만원41.85㎡등촌1,2단지주공아파트
2026-03-28전월세8억 9,000만원114.98㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-03-27매매6억 4,700만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매4억 9,100만원36.68㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27전월세8억 1,000만원84.98㎡우장산힐스테이트

권리분석

주의
위험도
45

주거용 · 위험도 보통(45점) · 임차인 1명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(260,000,000원)가 최저가(120,832,000원)의 215.2% — 배당 부족 가능확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-02-25) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
최O2024-11-11없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
가압류권자1
압류권자1
교부권자3
배당요구권자1
주택임차권자2

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-02-25
채권합계2억 6,000만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역6

대법원 조회
12025-10-31
2억 9,500만원
유찰
22025-12-04
2억 3,600만원
유찰
32026-01-29
1억 8,880만원
유찰

당사자 내역11

채권자주OOOOOOO
채무자겸소유자김OO
임차인최O
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 이근태 / 감정일 : 2024-12-04 / 보존등기일 : -

건물 028.01㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 곰달래로 60-1, 제12층 제1202호 (화곡동, 에스엠케이아파트)28.01㎡ (8.47평)2억 9,500만원
감정가 합계2억 9,500만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임. 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건물부지로 이용중임. 본 단지 북측으로 왕복3차선 포장도로가 개설되어 있음.

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "까치산역" 등이 소 재하고 있음. 집합건축물대장상 2020.04.24.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 12층 1202호로서, 외 벽 : 외장 석재 등 마감 창 호 : 새시 창호 아파트로 이용중임. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역 (진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 없 음. 임대관계는 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시강서구화곡동938-23220.5㎡전유6.9/220.5

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 공동주택 및 업무시설

지1층 84.46㎡ 지2층 135.42㎡

지1층 84.461층 77.843층 75.945층 75.947층 94.559층 94.5511층 94.5513층 94.5515층 94.55
전유

철근콘크리트구조 28.01㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.
교통사정
본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "까치산역" 등이 소 재하고 있음.
건물의 구조
집합건축물대장상 2020.04.24.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 12층 1202호로서, 외 벽 : 외장 석재 등 마감 창 호 : 새시 창호
이용상태
아파트로 이용중임.
설비내역
기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.
이용상황
인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건물부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
본 단지 북측으로 왕복3차선 포장도로가 개설되어 있음.
토지의 형상/지세
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역 (진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
공부와의 차이
없 음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계는 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
에스엠케이아파트제12층 제1202호2025.02.252024.11.282024.11.27

감정평가서 정보

감정평가번호241128-01-101
감정일2024.11.28
작성일2024.12.04
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2024년12월03일11시18분

접수일: 2024.12.06

성명유형소재지전입일보증금차임
최O개인-서울특별시 강서구 곰달래로 60-1, 제12층 제1202호 (화곡동, 에스엠케이아파트)2024.11.11미상미상
채권 합계금액 2억 6,000만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인11

구분성명
채권자주OOOOOOO
채무자겸소유자김OO
임차인최O
가압류권자주OOOOOOO
압류권자광OOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자광OOOO
교부권자서OOOOOOOO
배당요구권자하OOOOOOOO
주택임차권자장OO
주택임차권자주OOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 2,083만원

최저가 80%
9,666만원
감정가
2억 9,500만원
입찰 보증금1,208만원
입찰가율41.0%
예상 취득세555만원
예상 총 비용1억 2,639만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 2,083만원

28.01 m²

취득세120만원
지방교육세12만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인19만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계210만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 2,083만원

2억 9,500만원

낙찰가1억 2,083만원
이전비용210만원
총 매입비용1억 2,293만원
매매차익+1억 7,206만원
매매수익률+140.0%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매16계

02-2192-0055

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 아파트 평균 매각가율 67.5%(170건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.