경매고수Beta
서울남부지방법원·경매12계·(02)2192-1257(오전9시~오후4시까지)

2025타경10575

진행부동산임의경매입찰 19일 전

서울특별시 강서구 방화동 556 예담파크빌 제2층 제201호

유찰 2채권합계(120,000,000원)가 최저가(109,440,000원)의 109.6% — 배당 부족 가능확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-09-24) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

1억 7,100만원

543만원/평

최저매각가

감정가의 64.00%

1억 944만원

347만원/평

보증금

1,094만원

(10.00%)

청구액

1억 2,000만원

주변 매매시세

6억 3,779만원

14건 평균

주변 전세시세

2억 8,500만원

4건 평균

소재지
서울특별시 강서구 방화동 556 예담파크빌 제2층 제201호
경매구분
부동산임의경매
용도
아파트 · 아파트 · 임의경매
토지
190.00㎡(57.48평)
건물
104.01㎡(31.46평)
개시결정
2025-06-24
감정일
2025-07-03
배당종기
2025-09-24
매각기일
2026-05-06
소유자
양OO
채무자
양OO

매각조건 · 권리관계

선순위 설정

2023.10.17.근저당권

물건 사진10

위치

서울특별시 강서구 방화동 556 예담파크빌 제2층 제201호

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

6억 3,779만원

14건

최근 매매가

4억 1,500만원

2026-04-07

평당가

2,027만원

만원/평

전세 평균

2억 8,500만원

월세 41만 · 4건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

최근 거래 내역 18

계약일유형금액면적건물명
2026-04-07매매4억 1,500만원33.18㎡방화5
2026-04-06매매4억 2,500만원33.18㎡방화5
2026-03-29매매8억 9,500만원84.93㎡마곡 한진해모로
2026-03-26매매5억원59.67㎡마곡서광(치현마을)
2026-02-28매매7억 2,800만원84.99㎡현대
2026-02-28매매4억 9,000만원81.9㎡통일101동(597-38)
2026-02-27매매4억 4,500만원47.22㎡한미(286-1)
2026-02-27매매7억 800만원64.65㎡동성
2026-02-24매매10억원73.92㎡형제
2026-02-23매매8억 5,500만원101.86㎡개화
2026-02-19전월세1,000만원 / 월75만33.18㎡방화5
2026-01-31매매6억 1,000만원84.93㎡마곡서광(치현마을)
2026-01-31전월세4억 3,000만원84.95㎡동성
2025-12-19매매6억 4,800만원49.77㎡방화5
2025-12-12전월세4억원59.34㎡마곡중앙하이츠아파트
2025-11-26전월세3억원 / 월90만84.02㎡신안네트빌1단지
2025-11-21매매7억 2,000만원84.02㎡신안네트빌1단지
2025-11-18매매4억 9,000만원59.67㎡마곡서광(치현마을)

권리분석

주의
위험도
45

주거용 · 위험도 보통(45점) · 임차인 1명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(120,000,000원)가 최저가(109,440,000원)의 109.6% — 배당 부족 가능확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-09-24) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
손OO2020-01-07없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자1
소유자1
임차인1
근저당권자1
교부권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-09-24
채권합계1억 2,000만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역4

대법원 조회
12026-02-03
1억 7,100만원
유찰
22026-03-24
1억 3,680만원
유찰
32026-04-29
1억 944만원
-

당사자 내역6

채권자우OO
채무자양OO
소유자양OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 강우람 / 감정일 : 2025-07-03 / 보존등기일 : -

건물 031.34㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 방화동 556 예담파크빌 제2층 제201호31.34㎡ (9.48평)1억 7,100만원
감정가 합계1억 7,100만원

본건은 서울특별시 강서구 개화동 소재 지하철 5호선 ""개화산역"" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 각급 학교와 방산재래시장이 소재 하는 등 제반 주위환경 무난함. 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 북동측으로 노폭 약4미터의 포장도로에 접함.

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 ""개화산역""이 소재 하는 등 제반 교통여건 양호함. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2011.07.18) 외 벽 : 적벽돌 및 드라이비트 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 이중창 등임. 다세대주택으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조) 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 비디오폰설비 등이 설치되어 있 음. 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상 대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 해당 없음. 임대관계 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 강서구 방화동 556190㎡전유18.6512/190

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택(다세대주택-8세대)

1층 72.671층 8.162층 93.433층 93.434층 86.055층 84.75
전유

철근콘크리트구조 31.34㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 개화동 소재 지하철 5호선 ""개화산역"" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 각급 학교와 방산재래시장이 소재 하는 등 제반 주위환경 무난함.
교통사정
본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 ""개화산역""이 소재 하는 등 제반 교통여건 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2011.07.18) 외 벽 : 적벽돌 및 드라이비트 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 이중창 등임.
이용상태
다세대주택으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)
설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 비디오폰설비 등이 설치되어 있 음.
이용상황
인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
본건 북동측으로 노폭 약4미터의 포장도로에 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상 대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)
공부와의 차이
해당 없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
예담파크빌 제2층 제201호2025.09.242025.07.032025.06.26

감정평가서 정보

감정평가번호KH250626-C01
감정일2025.07.02
작성일2025.07.03
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년06월30일11시30분 2025년07월01일13시23분

접수일: 2025.07.08

성명유형소재지전입일보증금차임
손OO개인-서울특별시 강서구 방화동 556 예담파크빌 제2층 제201호2020.01.07.미상미상
채권 합계금액 1억 2,000만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인6

구분성명
채권자우OO
채무자양OO
소유자양OO
임차인손OO
근저당권자우OO
교부권자서OOOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 944만원

최저가 80%
8,755만원
감정가
1억 7,100만원
입찰 보증금1,094만원
입찰가율64.0%
예상 취득세503만원
예상 총 비용1억 1,447만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 944만원

31.34 m²

취득세109만원
지방교육세10만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인17만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계195만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 944만원

1억 7,100만원

낙찰가1억 944만원
이전비용195만원
총 매입비용1억 1,139만원
매매차익+5,960만원
매매수익률+53.5%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매12계

(02)2192-1257(오전9시~오후4시까지)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 아파트 평균 매각가율 67.3%(170건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.