서울남부지방법원·경매12계·☎ (02)2192-1257(오전9시~오후4시까지)

2025타경11259

진행부동산강제경매입찰 19일 전

서울특별시 구로구 가리봉동 139 효성아파트 제1층 제106호

유찰 1회채권합계(2,730,566,642원)가 최저가(407,200,000원)의 670.6% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡배당요구종기(2025-10-30) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

5억 900만원

267만원/평

최저매각가

감정가의 80.00%

4억 720만원

213만원/평

보증금

4,072만원

(10.00%)

청구액

27억 3,056만원

주변 매매시세

6억 1,969만원

59건 평균

주변 전세시세

3억 2,730만원

60건 평균

감정평가서 PDF매각물건명세서 미등록법원경매 원본에서 조회 →

소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 139 효성아파트 제1층 제106호
경매구분: 부동산강제경매
용도: 아파트 · 아파트 · 강제경매
토지: 2378.90㎡(719.62평)
건물: 629.32㎡(190.37평)
개시결정: 2025-07-29
감정일: 2025-08-09
배당종기: 2025-10-30
매각기일: 2026-05-06
소유자: 김OO
채무자: -

매각조건 · 권리관계

매각조건

-임차인 이희철의 임차보증금반환채권을 주택도시보증공사가 양도받음 (대항력및우선변제권 승계) -JOFRE ARAYA VANIA ALEJANDRA: 임차인 이희철과 동일세대에 거주함 -단지 앞 방음벽 소재

선순위 설정

2024.11.21.가압류

물건 사진13장

위치

서울특별시 구로구 가리봉동 139 효성아파트 제1층 제106호

지도 로딩 중...

네이버지도 카카오맵

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

6억 1,969만원

59건

최근 매매가

9,500만원

2026-04-08

평당가

326만원

만원/평

전세 평균

3억 2,730만원

월세 30만 · 60건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

구로동

4억7,360만25건

개봉동

6억7,771만14건

고척동

6억50만6건

신도림동

10억9,840만5건

오류동

5억2,250만4건

천왕동

7억3,283만3건

항동

9억2,500만2건

최근 거래 내역 30건

계약일	유형	금액	면적	층	건물명	읍면동
2026-04-10	전월세	2억 9,841만원	59.9㎡	4	개봉푸르지오	개봉동
2026-04-10	전월세	1억 7,174만원	59.95㎡	10	천왕연지타운2단지	천왕동
2026-04-10	전월세	4억 4,880만원	84.7㎡	5	우민늘푸른	구로동
2026-04-10	전월세	3억 6,750만원	84.95㎡	8	천왕이펜하우스4단지	천왕동
2026-04-10	전월세	1억원 / 월26만	18.55㎡	6	세이지움개봉	개봉동
2026-04-10	전월세	5,250만원 / 월133만	84.87㎡	14	신도림태영타운	구로동
2026-04-09	전월세	3억 7,000만원	59.96㎡	8	경남2	고척동
2026-04-09	전월세	4억 1,600만원	105.21㎡	5	동부골든	오류동
2026-04-08	매매	9,500만원	15.17㎡	4	비즈트위트레인보우	구로동
2026-04-08	매매	7억 4,500만원	114.95㎡	2	대우	고척동
2026-04-06	매매	3억원	84.21㎡	3	한일퍼스트빌(415-37)	구로동
2026-04-06	매매	1억 5,800만원	16.71㎡	14	구로오네뜨시티	구로동
2026-04-04	매매	7억 6,000만원	73.89㎡	3	보광	구로동
2026-04-03	매매	3억 4,500만원	43.79㎡	13	대림우성2	구로동
2026-04-03	전월세	5억 6,700만원	84.97㎡	6	천왕이펜하우스2단지	천왕동
2026-04-02	매매	9,000만원	15.11㎡	15	비즈트위트그린	구로동
2026-04-02	매매	2억 1,800만원	25.07㎡	15	구로오네뜨시티	구로동
2026-04-02	매매	6억 5,500만원	37.91㎡	8	미성	신도림동
2026-04-02	매매	10억 7,000만원	109.65㎡	18	삼성래미안	구로동
2026-04-01	전월세	8억 3,000만원	84.93㎡	22	대림e-편한세상7	신도림동
2026-03-31	매매	3억 9,500만원	67.36㎡	8	동인	개봉동
2026-03-31	매매	7억원	84.97㎡	9	천왕이펜하우스6단지	천왕동
2026-03-30	전월세	3억 4,000만원	64.62㎡	7	주공2	구로동
2026-03-29	매매	5억 7,000만원	64.39㎡	5	서울가든	고척동
2026-03-28	전월세	4억 9,770만원	59.88㎡	16	신도림태영타운	구로동
2026-03-28	매매	8억원	84.94㎡	4	천왕이펜하우스1단지	천왕동
2026-03-28	전월세	3억원 / 월110만	84.98㎡	11	SKVIEW	신도림동
2026-03-28	매매	6억 9,000만원	114.9㎡	18	삼익(2단지)	고척동
2026-03-27	매매	8억 7,000만원	59.57㎡	12	한마을	개봉동
2026-03-27	전월세	3억 3,000만원	84.87㎡	6	동보수목원	항동

권리분석

주의

위험도

40점

주거용 · 위험도 보통(40점) · 임차인 2명

⚠말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.

⚠채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.

⚠전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.

채권합계(2,730,566,642원)가 최저가(407,200,000원)의 670.6% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡배당요구종기(2025-10-30) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석2명

임차인	전입일	대항력	보증금	점유부분
이OO	2024-06-28	없음	미상	미상
JOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO	2024-06-28	없음	미상	미상

이해관계인

채권자1명

채무자겸소유자1명

임차인3명

가압류권자1명

교부권자2명

말소/배당 정보

말소기준일-

배당요구종기일2025-10-30

채권합계27억 3,056만원

채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역총 3회

대법원 조회

1차2026-03-24

5억 900만원

유찰

2차2026-04-29

4억 720만원

3차2026-05-06

0원

당사자 내역8명

채권자주OOOOOOOOOOOO

채무자겸소유자김OO

임차인이OO

가격 변동

감정가유찰매각낙찰가

상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 강수경 / 감정일 : 2025-08-09 / 보존등기일 : -

건물 084.87㎡

목록		지번/용도/구조/면적	감정가	비고
건물	1	서울특별시 구로구 가리봉동 139 효성아파트 제1층 제106호84.87㎡ (25.67평)	5억 900만원
감정가 합계			5억 900만원

본건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 ""서울가산초등학교"" 북서측에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨. 대체로 평탄한 부정형 토지로서 공부상 ""아파트 건물 부지""로 이용중임. 남측 포장도로(남부순환로)와 접하고 있음.

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임. 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지하2층/지상18층 건물 내 제1층 제106호로서, (사용승인일 : 1998.02.12.) 외벽 : 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 공부상 아파트로 이용중임. 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있는 것으로 추정됨. 도시지역, 준공업지역(2014-12-04), 광로3류(폭 40m~50m)(2014-12-04)(접합), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 건축선 없음. - 임대관계는 미상임. - 단지 앞 방음벽 소재하고 있는 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

토지 목록

소재지	지목	면적	구분	지분
서울특별시 구로구 가리봉동 139	대	2378.9㎡	전유	28.435/2378.90

건물 상세2동

구분	구조 / 용도	층별 면적
1동	철근콘크리트벽식구조 스라브지붕	1층 544.45㎡2층 544.45㎡3층 544.45㎡4층 544.45㎡5층 544.45㎡6층 544.45㎡7층 544.45㎡8층 544.45㎡9층 544.45㎡10층 544.45㎡11층 544.45㎡12층 544.45㎡13층 408.37㎡14층 408.37㎡15층 408.37㎡16층 408.37㎡17층 408.37㎡18층 408.37㎡
전유	철근콘크리트벽식구조	-

감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 ""서울가산초등학교"" 북서측에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.
교통사정: 본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.
건물의 구조: 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지하2층/지상18층 건물 내 제1층 제106호로서, (사용승인일 : 1998.02.12.) 외벽 : 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.
이용상태: 공부상 아파트로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있는 것으로 추정됨.
이용상황: 대체로 평탄한 부정형 토지로서 공부상 ""아파트 건물 부지""로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태: 남측 포장도로(남부순환로)와 접하고 있음.
토지의 형상/지세: 도시지역, 준공업지역(2014-12-04), 광로3류(폭 40m~50m)(2014-12-04)(접합), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 건축선
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타): - 임대관계는 미상임. - 단지 앞 방음벽 소재하고 있는 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

사건 부가정보

배당요구종기

물건	종기일	공고일	결정일
효성아파트 제1층 제106호	2025.10.30	2025.08.08	2025.08.01

감정평가서 정보

감정평가번호	CS01-250801
감정일	2025.08.05
작성일	2025.08.11
법원	서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년08월11일11시00분 2025년08월12일16시39분

접수일: 2025.08.18

성명	유형	소재지	전입일	보증금	차임
이OO개인	-	서울특별시 구로구 가리봉동 139 효성아파트 제1층 제106호	2024.06.28.	미상	미상
JOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO개인	-	서울특별시 구로구 가리봉동 139 효성아파트 제1층 제106호	2024.06.28.	미상	미상

채권 합계금액 27억 3,056만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인8명

구분	성명
채권자	주OOOOOOOOOOOO
채무자겸소유자	김OO
임차인	이OO
임차인	JOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
임차인	주OOOOOOO
가압류권자	주OOOOOOOOOOOO
교부권자	국OOOOOOOOOOOO
교부권자	서OOOOOOOO

예상낙찰가 분석

유사 물건 데이터 분석 중...

입찰가 계산기

입찰가 (원)

4억 720만원

최저가 80%
3억 2,576만원감정가
5억 900만원

입찰 보증금4,072만원

입찰가율80.0%

예상 취득세1,873만원

예상 총 비용4억 2,593만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

낙찰가 (원)

4억 720만원

물건유형

전용면적

84.87 m²

다주택자 (2주택 이상)

취득세407만원

지방교육세40만원

농어촌특별세0원

인지세15만원

국민주택채권 할인65만원

법무사 수수료50만원

등기 수수료3만원

합계581만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

예상 낙찰가 (원)

4억 720만원

예상 시세 (원)

5억 900만원

월 임대수익 (원)

낙찰가4억 720만원

이전비용581만원

총 매입비용4억 1,301만원

매매차익+9,598만원

매매수익률+23.2%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

외부 사이트

대법원

대법원 경매

문서

감정평가서 등기부등본 건축물대장

사이트

토지이음 국토부 실거래가 카카오맵 네이버 단지

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매12계

(02)2192-1257(오전9시~오후4시까지)

서울 양천구 신월로 386

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유사 물건

서울남부지방법원 아파트 평균 매각가율 67.2%(170건)

유찰7회

아파트 · 2024타경6103

서울특별시 강서구 양천로10길 38, 제판매시설2동 제2층 제105동201호 (방화동, 신마곡벽산블루밍)

2억 4,746만원21%

아파트 · 2025타경11787

서울특별시 강서구 내발산동 733 내발산우신웨스트빌아파트 제4층 제403호

7억 600만원

아파트 · 2025타경11752

서울특별시 금천구 시흥동 1013 벽산아파트 제502동 제4층 제402호

7억 600만원

유찰1회

아파트 · 2025타경11607

서울특별시 강서구 마곡동 800-1 문영퀸즈파크11차 제4층 제413호

5억 160만원80%

유찰1회

아파트 · 2025타경11396

서울특별시 금천구 시흥동 888-13 보성팰리스20차 제10층 제1003호

2억 7,600만원80%

사건번호	소재지	감정가	최저가	매각가율	유찰	상태
2024타경6103	서울특별시 강서구 양천로10길 38, 제판매시설2동 제2층 제105동201호 (방화동, 신마곡벽산블루밍)	11.8억	2.5억	21%	7회	진행
2025타경11787	서울특별시 강서구 내발산동 733 내발산우신웨스트빌아파트 제4층 제403호	7.1억	7.1억	100%	-	진행
2025타경11752	서울특별시 금천구 시흥동 1013 벽산아파트 제502동 제4층 제402호	7.1억	7.1억	100%	-	진행
2025타경11607	서울특별시 강서구 마곡동 800-1 문영퀸즈파크11차 제4층 제413호	6.3억	5.0억	80%	1회	진행
2025타경11396	서울특별시 금천구 시흥동 888-13 보성팰리스20차 제10층 제1003호	3.5억	2.8억	80%	1회	진행
2025타경10926	서울특별시 구로구 개봉동 316-4 에코그로브빌리지10차201동 제2층 제203호	4.0억	2.6억	64%	2회	진행
2025타경10863	서울특별시 강서구 등촌동 572-15 트리빌리지 제6층 제603호	2.6억	2.6억	100%	2회	진행
2025타경10575	서울특별시 강서구 방화동 556 예담파크빌 제2층 제201호	1.7억	1.1억	64%	2회	진행
2025타경10087	서울특별시 금천구 독산동 1150 금천롯데캐슬골드파크2차 제207동 제4층 제407호	1.9억	1.2억	64%	3회	진행
2025타경9635	서울특별시 영등포구 양평동2가 43-11 디에이원파크 제10층 제1003호	2.6억	2.1억	80%	1회	진행

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입찰 준비물

✓신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
✓입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
✓입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
✓도장 (인감도장 또는 서명)
✓법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

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2025타경11259

매각조건 · 권리관계

📷물건 사진13장

위치

주변지역 시세 / 실거래

면적 vs 거래금액

읍면동별 평균 매매가

최근 거래 내역 30건

권리분석

임차인 분석2명

이해관계인

말소/배당 정보

기일 내역총 3회

당사자 내역8명

매각 물건 현황

토지 목록

건물 상세2동

감정평가 요약

사건 부가정보

배당요구종기

감정평가서 정보

현황조사서

이해관계인8명

외부 사이트

관할법원 (입찰장소)

유사 물건

물건 사진13장