경매고수Beta
서울남부지방법원·경매12계·(02)2192-1257(오전9시~오후4시까지)

2025타경11787

진행부동산강제경매입찰 19일 전

서울특별시 강서구 내발산동 733 내발산우신웨스트빌아파트 제4층 제403호

확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-12-01) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

7억 600만원

167만원/평

최저매각가

감정가의 100.00%

7억 600만원

167만원/평

보증금

7,060만원

(10.00%)

청구액

1억 7,409만원

주변 매매시세

9억 5,333만원

3건 평균

주변 전세시세

3억 2,389만원

9건 평균

소재지
서울특별시 강서구 내발산동 733 내발산우신웨스트빌아파트 제4층 제403호
경매구분
부동산강제경매
용도
아파트 · 아파트 · 강제경매
토지
2204.90㎡(666.98평)
건물
1393.38㎡(421.50평)
개시결정
2025-08-29
감정일
2025-09-05
배당종기
2025-12-01
매각기일
2026-05-06
소유자
공OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

임차인 정진호와 부부 사이로 동일세대에 거주함

선순위 설정

2024.3.11. 근저당

관련사건
2024가단131651판결정본(의정부지방법원)

물건 사진15

위치

서울특별시 강서구 내발산동 733 내발산우신웨스트빌아파트 제4층 제403호

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

9억 5,333만원

3건

최근 매매가

12억 8,000만원

2026-01-31

평당가

226만원

만원/평

전세 평균

3억 2,389만원

월세 65만 · 9건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

최근 거래 내역 12

계약일유형금액면적건물명
2026-04-06전월세2억원 / 월150만84.53㎡마곡수명산파크7단지
2026-03-31전월세5억 4,000만원59.84㎡마곡수명산파크4단지
2026-03-27전월세8억 1,000만원84.98㎡우장산힐스테이트
2026-03-13전월세1억 9,000만원81.79㎡신세계
2026-03-07전월세3,000만원 / 월108만41.02㎡센터스퀘어발산
2026-02-09전월세5,500만원 / 월114만36.99㎡센터스퀘어발산
2026-01-31매매12억 8,000만원84.75㎡마곡수명산파크2단지
2026-01-16매매10억 4,000만원84.68㎡마곡수명산파크6단지
2026-01-06전월세4억 9,000만원71.51㎡길성그랑프리텔
2025-12-19전월세1억 5,000만원 / 월160만59.84㎡마곡수명산파크4단지
2025-12-09매매5억 4,000만원70.54㎡천우네오젠5차
2025-12-05전월세4억 5,000만원 / 월55만84.45㎡우장산월드메르디앙

권리분석

양호
위험도
30

주거용 · 위험도 낮음(30점) · 임차인 1명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-12-01) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
정OO2024-09-30없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인2
근저당권자2
가압류권자1
교부권자3

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-12-01
채권합계1억 7,409만원

기일 내역2

대법원 조회
12026-04-29
7억 600만원
-
22026-05-06
0원
-

당사자 내역10

채권자홍OO
채무자겸소유자공OO
임차인정OO
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 강수경 / 감정일 : 2025-09-05 / 보존등기일 : -

건물 084.38㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 내발산동 733 내발산우신웨스트빌아파트 제4층 제403호84.38㎡ (25.52평)7억 600만원
감정가 합계7억 600만원

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 ""서울내발산초등학교"" 북측에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨. 대체로 평탄한 부정형 토지로서 공부상 ""아파트 등 건물 부지""로 이용중임. 북측, 서측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있음.

본건까지 일반차량의 접근 가능하며, 인근에 지하철역 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임. 철근콘크리트조, 벽식구조 (철근)콘크리트, 평(스라브)지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2005.6.16.) 외벽 : 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 공부상 아파트로 이용중임. 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있는 것으로 추정됨. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 없음. - 임대관계는 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 강서구 내발산동 7332204.9㎡전유42.31/2204.9

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트조, 벽식구조

(철근)콘크리트,평(스라브)지붕

지하1층 1309.001층 333.682층 513.043층 513.044층 513.045층 510.696층 510.697층 485.178층 455.039층 320.9710층 318.1511층 311.5112층 277.17
전유

철근콘크리트조 84.38㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 ""서울내발산초등학교"" 북측에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.
교통사정
본건까지 일반차량의 접근 가능하며, 인근에 지하철역 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.
건물의 구조
철근콘크리트조, 벽식구조 (철근)콘크리트, 평(스라브)지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2005.6.16.) 외벽 : 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.
이용상태
공부상 아파트로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있는 것으로 추정됨.
이용상황
대체로 평탄한 부정형 토지로서 공부상 ""아파트 등 건물 부지""로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
북측, 서측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있음.
토지의 형상/지세
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
공부와의 차이
없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
- 임대관계는 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
내발산우신웨스트빌아파트 제4층 제403호2025.12.012025.09.092025.09.02

감정평가서 정보

감정평가번호CS01-250901
감정일2025.09.03
작성일2025.09.08
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년09월03일16시30분 2025년09월04일10시58분

접수일: 2025.09.05

성명유형소재지전입일보증금차임
정OO개인-서울특별시 강서구 내발산동 733 내발산우신웨스트빌아파트 제4층 제403호2024.09.30.미상미상
채권 합계금액 1억 7,409만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인10

구분성명
채권자홍OO
채무자겸소유자공OO
임차인정OO
임차인신OO
근저당권자강OOOOOOO
근저당권자주OOOOOOOOOO
가압류권자홍OO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

7억 600만원

최저가 80%
5억 6,480만원
감정가
7억 600만원
입찰 보증금7,060만원
입찰가율100.0%
예상 취득세3,247만원
예상 총 비용7억 3,847만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

7억 600만원

84.38 m²

취득세1,204만원
지방교육세120만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인169만원
법무사 수수료60만원
등기 수수료3만원
합계1,572만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

7억 600만원

7억 600만원

낙찰가7억 600만원
이전비용1,572만원
총 매입비용7억 2,172만원
매매차익1,572만원 (손실)
매매수익률-2.2%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매12계

(02)2192-1257(오전9시~오후4시까지)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 아파트 평균 매각가율 67.1%(170건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.