경매고수Beta
서울남부지방법원·경매15계·02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

2024타경2996

진행부동산강제경매입찰 15일 전

서울특별시 강서구 화곡로42길 3, 제4층 제401호 (화곡동, 포엠빌)

유찰 10채권합계(259,171,500원)가 최저가(30,387,000원)의 852.9% — 배당 부족 가능확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2024-09-09) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

2억 8,300만원

530만원/평

최저매각가

감정가의 10.74%

3,038만원

56만원/평

보증금

303만원

(10.00%)

청구액

2억 5,917만원

주변 매매시세

-

주변 전세시세

-

소재지
서울특별시 강서구 화곡로42길 3, 제4층 제401호 (화곡동, 포엠빌)
경매구분
부동산강제경매
용도
기타 · 기타 · 강제경매
토지
373.00㎡(112.83평)
건물
176.41㎡(53.36평)
개시결정
2024-06-07
감정일
2024-06-14
배당종기
2024-09-09
매각기일
2026-04-30
소유자
김OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

공부상 전유부분의 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용임.

선순위 설정

2024.4.3. 가압류

법정지상권

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 259,000,000원, 전입일자 2020.09.01, 확정일자 2020.07.24.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함

관련사건
2024차전653지급명령(서울남부지방법원)

물건 사진14

위치

서울특별시 강서구 화곡로42길 3, 제4층 제401호 (화곡동, 포엠빌)

지도 로딩 중...

권리분석

주의
위험도
45

주거용 · 위험도 보통(45점) · 임차인 1명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(259,171,500원)가 최저가(30,387,000원)의 852.9% — 배당 부족 가능확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2024-09-09) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
김OO2020-09-01없음259,000,000401호

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
가압류권자1
교부권자5
배당요구권자4
주택임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2024-09-09
채권합계2억 5,917만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역12

대법원 조회
12025-02-10
2억 8,300만원
유찰
22025-03-12
2억 2,640만원
유찰
32025-04-23
1억 8,112만원
유찰

당사자 내역14

채권자김OO
채무자겸소유자김OO
임차인김OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 박지숙 / 감정일 : 2024-06-14 / 보존등기일 : -

건물 043.28㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 화곡로42길 3, 제4층 제401호 (화곡동, 포엠빌)43.28㎡ (13.09평)2억 8,300만원
감정가 합계2억 8,300만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임. 본건 남서측 및 남동측, 북서측으로 노폭 약 9m 내외, 3.5m 내외, 4-5m의 포장도로에 각각 접함.

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2020.06.18) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임. 주거용 오피스텔로 이용 중임. 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 있음. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. 집합건축물대장상 전유부분의 용도가 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨. 현 거주인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시강서구화곡동24-65373㎡전유9.42/373

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)

지2층 133.13㎡

지2층 133.13지1층 262.71층 79.572층 220.343층 220.344층 220.345층 220.346층 220.347층 220.348층 162.619층 162.6110층 162.6111층 162.61
전유

철근콘크리트구조 43.28㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통사정
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2020.06.18) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.
이용상태
주거용 오피스텔로 이용 중임.
설비내역
난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 있음.
이용상황
인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.
토지이용계획 및 제한상태
본건 남서측 및 남동측, 북서측으로 노폭 약 9m 내외, 3.5m 내외, 4-5m의 포장도로에 각각 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
공부와의 차이
집합건축물대장상 전유부분의 용도가 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
현 거주인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
포엠빌제4층 제401호2024.09.092024.06.112024.06.10

감정평가서 정보

감정평가번호SN20240611-02
감정일2024.06.12
작성일2024.06.14
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2024년06월14일11시13분

접수일: 2024.06.24

성명유형소재지전입일보증금차임
김OO개인-서울특별시 강서구 화곡로42길 3, 제4층 제401호 (화곡동, 포엠빌)2020.09.01259,000,0000
채권 합계금액 2억 5,917만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인14

구분성명
채권자김OO
채무자겸소유자김OO
임차인김OO
가압류권자주OOOOOOO
교부권자서OOOOO
교부권자대OOOO
교부권자북OOOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
배당요구권자농OOOOOOOOOOOOO
배당요구권자무OOOOOOOOOO
배당요구권자롯OOOOOOOO
배당요구권자주OOOOOOOO
주택임차권자김OO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

3,038만원

최저가 80%
2,430만원
감정가
2억 8,300만원
입찰 보증금303만원
입찰가율10.7%
예상 취득세139만원
예상 총 비용3,178만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

3,038만원

43.28 m²

취득세121만원
지방교육세12만원
농어촌특별세0원
인지세0원
국민주택채권 할인2만원
법무사 수수료30만원
등기 수수료3만원
합계169만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

3,038만원

2억 8,300만원

낙찰가3,038만원
이전비용169만원
총 매입비용3,207만원
매매차익+2억 5,092만원
매매수익률+782.2%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매15계

02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 기타 평균 매각가율 67.1%(364건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.