경매고수Beta
서울남부지방법원·경매15계·02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

2025타경7578

진행부동산임의경매입찰 15일 전

서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제6층 제602호 (화곡동, 라피아노)

임차인 16명 (상업용 건물 — 정상 범위)확인 불가(미상) 임차인 16명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-05-01) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

3억 7,200만원

1,263만원/평

최저매각가

감정가의 100.00%

3억 7,200만원

1,263만원/평

보증금

3,720만원

(10.00%)

청구액

41억 9,815만원

주변 매매시세

-

주변 전세시세

-

소재지
서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제6층 제602호 (화곡동, 라피아노)
경매구분
부동산임의경매
용도
기타 · 기타 · 임의경매
토지
273.00㎡(82.58평)
건물
97.32㎡(29.44평)
개시결정
2025-01-24
감정일
2025-02-10
배당종기
2025-05-01
매각기일
2026-04-30
소유자
조OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

2025.02.12. 감정평가서 기준으로 작성

선순위 설정

2022.07.22.근저당권

물건 사진35

위치

서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제6층 제602호 (화곡동, 라피아노)

지도 로딩 중...

권리분석

위험
위험도
100

상업용 · 위험도 높음(100점) · 임차인 16명(정상)

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과하지만, 상업용 부동산에서는 흔한 경우입니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
상가건물임대차보호법이 적용되는 물건입니다. 환산보증금 기준 및 소액보증금 우선변제 기준이 주택과 다릅니다.
채권합계(4,198,152,828원)가 최저가(372,000,000원)의 1128.5% — 배당 부족 가능임차인 16명 (상업용 건물 — 정상 범위)확인 불가(미상) 임차인 16명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-05-01) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석16

임차인전입일대항력보증금점유부분
조OO2023-11-13없음미상미상
양OO2024-09-26없음미상미상
이OO2024-01-11없음미상미상
이OO2024-11-06없음미상미상
조OO2023-02-07없음미상미상
이OO2022-11-04없음미상미상
나OO2024-07-05없음미상미상
김OO2024-02-19없음미상미상
최OO2024-03-15없음미상미상
문OO2024-08-07없음미상미상
유OO2023-12-11없음미상미상
황OO2024-10-28없음미상미상
황OO2023-10-30없음미상미상
최OO2024-12-30없음미상미상
김OO2023-01-02없음미상미상
허OO2024-11-12없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인16
근저당권자1
배당요구권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-05-01
채권합계41억 9,815만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역2

대법원 조회
12026-04-23
3억 7,200만원
-
22026-04-30
0원
-

당사자 내역20

채권자목OOOOOOOO
채무자겸소유자조OO
임차인조OO
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 김호성 / 감정일 : 2025-02-10 / 보존등기일 : -

건물 034.82㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제6층 제602호 (화곡동, 라피아노)34.82㎡ (10.53평)3억 7,200만원
감정가 합계3억 7,200만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임. 장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서, (사용승인일: 2022-07-14) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임. 1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소) 2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) - 없음. - 임대관계는 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시강서구화곡동358-7273㎡전유20.29/273

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설

지1층 62.50㎡

지1층 62.501층 154.192층 102.133층 102.134층 100.235층 94.656층 84.96
전유

철근콘크리트조 34.82㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
교통사정
본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서, (사용승인일: 2022-07-14) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소) 2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)
설비내역
위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.
이용상황
장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
본건 북측으로 약12m 도로에 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)
공부와의 차이
- 없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
- 임대관계는 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
라피아노제6층 제602호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제5층 제503호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제3층 제301호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제3층 제302호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제5층 제501호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제6층 제601호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제1층 제101호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제2층 제201호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제2층 제202호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제2층 제203호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제3층 제303호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제4층 제401호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제4층 제402호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제4층 제403호2025.05.012025.02.032025.01.31
라피아노제5층 제502호2025.05.012025.02.032025.01.31

감정평가서 정보

감정평가번호SS250203-B001
감정일2025.02.07
작성일2025.02.12
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년02월07일12시28분

접수일: 2025.02.13

성명유형소재지전입일보증금차임
조OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제6층 제602호 (화곡동, 라피아노)2023.11.13미상미상
양OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제5층 제503호 (화곡동, 라피아노)2024.09.26미상미상
이OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제301호 (화곡동, 라피아노)2024.01.11미상미상
이OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제302호 (화곡동, 라피아노)2024.11.06미상미상
조OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제302호 (화곡동, 라피아노)2023.02.07미상미상
이OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제5층 제501호 (화곡동, 라피아노)2022.11.04미상미상
나OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제6층 제601호 (화곡동, 라피아노)2024.07.05미상미상
김OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제201호 (화곡동, 라피아노)2024.02.19미상미상
최OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제201호 (화곡동, 라피아노)2024.03.15미상미상
문OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제202호 (화곡동, 라피아노)2024.08.07미상미상
유OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제203호 (화곡동, 라피아노)2023.12.11미상미상
황OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제303호 (화곡동, 라피아노)2024.10.28미상미상
황OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제401호 (화곡동, 라피아노)2023.10.30미상미상
최OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제402호 (화곡동, 라피아노)2024.12.30미상미상
김OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제403호 (화곡동, 라피아노)2023.01.02미상미상
허OO개인-서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제5층 제502호 (화곡동, 라피아노)2024.11.12미상미상
채권 합계금액 41억 9,815만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인20

구분성명
채권자목OOOOOOOO
채무자겸소유자조OO
임차인조OO
임차인양OO
임차인이OO
임차인이OO
임차인조OO
임차인이OO
임차인나OO
임차인김OO
임차인최OO
임차인문OO
임차인유OO
임차인황OO
임차인황OO
임차인최OO
임차인김OO
임차인허OO
근저당권자목OOOOOOOO
배당요구권자주OOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

3억 7,200만원

최저가 80%
2억 9,760만원
감정가
3억 7,200만원
입찰 보증금3,720만원
입찰가율100.0%
예상 취득세1,711만원
예상 총 비용3억 8,911만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

3억 7,200만원

34.82 m²

취득세1,488만원
지방교육세148만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인59만원
법무사 수수료50만원
등기 수수료3만원
합계1,764만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

3억 7,200만원

3억 7,200만원

낙찰가3억 7,200만원
이전비용1,764만원
총 매입비용3억 8,964만원
매매차익1,764만원 (손실)
매매수익률-4.5%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매15계

02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 기타 평균 매각가율 66.8%(364건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

법원경매정보 바로가기

서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.