경매고수Beta
서울남부지방법원·경매15계·02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

2025타경4371

진행부동산강제경매입찰 15일 전

서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3, 제3층 제304호 (화곡동, 더플러스)

유찰 3배당요구종기(2025-04-10) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

2억 3,300만원

352만원/평

최저매각가

감정가의 51.20%

1억 1,929만원

180만원/평

보증금

1,192만원

(10.00%)

청구액

2억 4,900만원

주변 매매시세

-

주변 전세시세

-

소재지
서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3, 제3층 제304호 (화곡동, 더플러스)
경매구분
부동산강제경매
용도
기타 · 기타 · 강제경매
토지
335.00㎡(101.34평)
건물
218.22㎡(66.01평)
개시결정
2025-01-09
감정일
2025-01-17
배당종기
2025-04-10
매각기일
2026-04-30
소유자
류OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

선순위 설정

2022.10.28.가압류

법정지상권

매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

관련사건
2024가단274903판결정본(서울남부지방법원)

물건 사진12

위치

서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3, 제3층 제304호 (화곡동, 더플러스)

지도 로딩 중...

권리분석

양호
위험도
15

상업용 · 위험도 낮음(15점) · 임차인 1명(정상)

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
채권합계가 최저매각가를 초과하지만, 상업용 부동산에서는 흔한 경우입니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
상가건물임대차보호법이 적용되는 물건입니다. 환산보증금 기준 및 소액보증금 우선변제 기준이 주택과 다릅니다.
채권합계(249,000,000원)가 최저가(119,296,000원)의 208.7% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-04-10) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
박OO2020-06-03없음249,000,000전부

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
가압류권자1
압류권자1
교부권자3
주택임차권자1
기타1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-04-10
채권합계2억 4,900만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역5

대법원 조회
12025-12-03
2억 3,300만원
유찰
22026-01-28
1억 8,640만원
유찰
32026-03-18
1억 4,912만원
유찰

당사자 내역10

채권자박OO
채무자겸소유자류OO
임차인박OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 박지숙 / 감정일 : 2025-01-17 / 보존등기일 : -

건물 026.62㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3, 제3층 제304호 (화곡동, 더플러스)26.62㎡ (8.05평)2억 3,300만원
감정가 합계2억 3,300만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 인접도로 및 필지 대비 평탄한 일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 본건 남서측 및 남동측으로 약 8m, 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2019.11.18) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 샷시 마감 등 임. 다세대주택으로 이용중임. 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. 해당사항 없음. 실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도, 외부관찰 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시강서구화곡동24-76165㎡전유7.38/335
서울특별시강서구화곡동24-564170㎡전유7.38/335

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 공동주택(다세대)및업무시설(오피스텔)

지1층 191.6㎡

지1층 191.61층 79.322층 146.763층 146.764층 146.765층 146.766층 191.297층 191.298층 191.299층 191.29
전유

철근콘크리트구조 26.62㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
교통사정
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2019.11.18) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 샷시 마감 등 임.
이용상태
다세대주택으로 이용중임.
설비내역
도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.
이용상황
인접도로 및 필지 대비 평탄한 일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
본건 남서측 및 남동측으로 약 8m, 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
토지의 형상/지세
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
공부와의 차이
해당사항 없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도, 외부관찰 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
더플러스제3층 제304호2025.04.102025.01.132025.01.10

감정평가서 정보

감정평가번호SN20250110-01S
감정일2025.01.16
작성일2025.01.17
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년01월16일10시39분

접수일: 2025.01.22

성명유형소재지전입일보증금차임
박OO개인-서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3, 제3층 제304호 (화곡동, 더플러스)2020.06.03249,000,000없음
채권 합계금액 2억 4,900만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인10

구분성명
채권자박OO
채무자겸소유자류OO
임차인박OO
가압류권자주OOOOOOO
압류권자성OOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
주택임차권자박OO
기타임OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 1,929만원

최저가 80%
9,543만원
감정가
2억 3,300만원
입찰 보증금1,192만원
입찰가율51.2%
예상 취득세548만원
예상 총 비용1억 2,478만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 1,929만원

26.62 m²

취득세477만원
지방교육세47만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인19만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계601만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 1,929만원

2억 3,300만원

낙찰가1억 1,929만원
이전비용601만원
총 매입비용1억 2,531만원
매매차익+1억 768만원
매매수익률+85.9%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매15계

02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 기타 평균 매각가율 67%(364건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.