경매고수Beta
서울남부지방법원·경매7계·02-2192-1957

2025타경10599

진행부동산강제경매입찰 13일 전

서울특별시 강서구 화곡동 46-380 하이63 제4층 제401호

유찰 1채권합계(201,600,000원)가 최저가(192,400,000원)의 104.8% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-10-10) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

2억 4,050만원

1,550만원/평

최저매각가

감정가의 80.00%

1억 9,240만원

1,240만원/평

보증금

1,924만원

(10.00%)

청구액

2억 160만원

주변 매매시세

-

주변 전세시세

-

소재지
서울특별시 강서구 화곡동 46-380 하이63 제4층 제401호
경매구분
부동산강제경매
용도
기타 · 기타 · 강제경매
토지
225.00㎡(68.06평)
건물
51.27㎡(15.51평)
개시결정
2025-07-08
감정일
2025-07-16
배당종기
2025-10-10
매각기일
2026-04-28
소유자
가OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

제시외 건물 포함

선순위 설정

2020.08.13. 압류

법정지상권

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 210,000,000원, 전입일자 2019.05.07. 확정일자 2019.04.19.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

관련사건
2023가단5492352판결정본(서울중앙지방법원)

물건 사진14

위치

서울특별시 강서구 화곡동 46-380 하이63 제4층 제401호

지도 로딩 중...

권리분석

주의
위험도
35

주거용 · 위험도 보통(35점) · 임차인 1명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(201,600,000원)가 최저가(192,400,000원)의 104.8% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-10-10) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
정OO2019-05-07없음미상-

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
가압류권자2
압류권자6
교부권자6
배당요구권자1
주택임차권자2

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-10-10
채권합계2억 160만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역3

대법원 조회
12026-03-12
2억 4,050만원
유찰
22026-04-21
1억 9,240만원
-
32026-04-28
0원
-

당사자 내역20

채권자서OOOOOOOOOO
채무자겸소유자가OO
임차인정OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 권혁만 / 감정일 : 2025-07-16 / 보존등기일 : -

건물 035.03㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 화곡동 46-380 하이63 제4층 제401호35.03㎡ (10.60평)2억 3,000만원
감정가 합계2억 3,000만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임. 완경사지대에 형성된 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임. 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 인조석 및 몰탈 마감 등, 창호 : 하이새시 창호등임. (가) : 공동주택(방1, 거실1, 화장실1)(다세대주택)으로 이용중임. (ㄱ) : 베란다로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 무인택배함 등이 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 없음. 본건은 집합건축물대장(전유부)에 ""조립식패널조 21㎡ 무단증축"" 하여 위반건축물로 기재되어 있는 바, 테라스에 지붕 및 벽채를 설치한 것으로 탐문되며 귀 면적은 ""강서구청 주택과""에서 확인하였음.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 강서구 화곡동 46-380225㎡전유25.45/225

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층

공동주택(다세대주택)

1층 16.242층 110.283층 110.284층 82.275층 66.4
전유

35.03㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.
교통사정
본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 인조석 및 몰탈 마감 등, 창호 : 하이새시 창호등임.
이용상태
(가) : 공동주택(방1, 거실1, 화장실1)(다세대주택)으로 이용중임. (ㄱ) : 베란다로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 무인택배함 등이 있음.
이용상황
완경사지대에 형성된 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
공부와의 차이
없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
본건은 집합건축물대장(전유부)에 ""조립식패널조 21㎡ 무단증축"" 하여 위반건축물로 기재되어 있는 바, 테라스에 지붕 및 벽채를 설치한 것으로 탐문되며 귀 면적은 ""강서구청 주택과""에서 확인하였음.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
하이63 제4층 제401호2025.10.102025.07.142025.07.11

감정평가서 정보

감정평가번호m1-257071106
감정일2025.07.16
작성일2025.07.16
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년07월15일09시15분 2025년07월16일12시40분

접수일: 2025.07.23

성명유형소재지전입일보증금차임
정OO개인-서울특별시 강서구 화곡동 46-380 하이63 제4층 제401호2019.05.07.미상미상
채권 합계금액 2억 160만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인20

구분성명
채권자서OOOOOOOOOO
채무자겸소유자가OO
임차인정OO
가압류권자주OOOOOOO
가압류권자근OOOOO
압류권자인OOOOOOO
압류권자서OOOOOOOOO
압류권자경OOOOOOOOOO
압류권자국OOOOOOO
압류권자서OOOOOOOO
압류권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOOO
교부권자인OOOOOOO
교부권자경OOOOOOOOOO
배당요구권자근OOOOO
주택임차권자오OO
주택임차권자서OOOOOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 9,240만원

최저가 80%
1억 5,392만원
감정가
2억 4,050만원
입찰 보증금1,924만원
입찰가율80.0%
예상 취득세885만원
예상 총 비용2억 125만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 9,240만원

35.03 m²

취득세769만원
지방교육세76만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인30만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계935만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 9,240만원

2억 4,050만원

낙찰가1억 9,240만원
이전비용935만원
총 매입비용2억 175만원
매매차익+3,874만원
매매수익률+19.2%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매7계

02-2192-1957

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 기타 평균 매각가율 66.9%(364건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.