경매고수Beta
서울남부지방법원·경매12계·(02)2192-1257(오전9시~오후4시까지)

2025타경11030

진행부동산강제경매입찰 19일 전

서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호

채권합계(350,598,764원)가 최저가(312,000,000원)의 112.4% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 2명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-10-20) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

3억 1,200만원

363만원/평

최저매각가

감정가의 100.00%

3억 1,200만원

363만원/평

보증금

3,120만원

(10.00%)

청구액

3억 5,059만원

주변 매매시세

-

주변 전세시세

-

소재지
서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호
경매구분
부동산강제경매
용도
기타 · 기타 · 강제경매
토지
508.60㎡(153.85평)
건물
283.81㎡(85.85평)
개시결정
2025-07-17
감정일
2025-07-28
배당종기
2025-10-20
매각기일
2026-05-06
소유자
김OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

선순위 설정

2022.12.7. 압류

관련사건
2024가단259065판결정본(서울남부지방법원)
2024카확11890기타집행권원(서울남부지방법원)

물건 사진11

위치

서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호

지도 로딩 중...

권리분석

주의
위험도
60

주거용 · 위험도 보통(60점) · 임차인 2명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(350,598,764원)가 최저가(312,000,000원)의 112.4% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 2명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-10-20) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석2

임차인전입일대항력보증금점유부분
OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO2025-04-09없음미상-
BOOOOOOOOOOO2025-04-09없음미상-

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인2
압류권자2
교부권자3
주택임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-10-20
채권합계3억 5,059만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역2

대법원 조회
12026-04-29
3억 1,200만원
-
22026-05-06
0원
-

당사자 내역10

채권자한OOOOOOO
채무자겸소유자김OO
임차인 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 최종성 / 감정일 : 2025-07-28 / 보존등기일 : -

건물 033.43㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호33.43㎡ (10.11평)3억 1,200만원
감정가 합계3억 1,200만원

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 ""증미역""에서 남서측으로 직선거리 약 250m, ""등촌중학교""에서 북서측으로 직선거리 약 400m 지점에 위치함. 인접도로 및 인접필지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용 중임. 북동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접함.

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(9호선 ""증미역"")으로부터 약 250m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""양천로"")까지 약 200m 거리임. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 중 제9층 제904호로서, (사용승인일 : 2019.06.26.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : PVC 샷시 등임. 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인 바람. 위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 해당사항 없음. 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 강서구 등촌동 637-16508.6㎡전유14.22/508.6

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 업무시설(오피스텔)

지1층 250.38㎡

지1층 250.381층 88.561층 70.482층 167.23층 167.24층 167.25층 167.26층 167.27층 167.28층 167.29층 167.210층 167.2
전유

철근콘크리트구조 33.43㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 ""증미역""에서 남서측으로 직선거리 약 250m, ""등촌중학교""에서 북서측으로 직선거리 약 400m 지점에 위치함.
교통사정
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(9호선 ""증미역"")으로부터 약 250m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""양천로"")까지 약 200m 거리임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 중 제9층 제904호로서, (사용승인일 : 2019.06.26.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : PVC 샷시 등임.
이용상태
오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인 바람.
설비내역
위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.
이용상황
인접도로 및 인접필지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용 중임.
토지이용계획 및 제한상태
북동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접함.
토지의 형상/지세
준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
공부와의 차이
해당사항 없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
아줄리움 제9층 제904호2025.10.202025.07.292025.07.22

감정평가서 정보

감정평가번호DA252-072201
감정일2025.07.25
작성일2025.08.01
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년07월24일09시20분 2025년07월25일13시53분

접수일: 2025.07.30

성명유형소재지전입일보증금차임
OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO개인-서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호2025.04.09.미상미상
BOOOOOOOOOOO개인-서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호2025.04.09.미상미상
채권 합계금액 3억 5,059만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인10

구분성명
채권자한OOOOOOO
채무자겸소유자김OO
임차인 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
임차인BOOOOOOOOOOO
압류권자의OOOOO
압류권자서OOOOOOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자의OOOOO
교부권자서OOOOOOOO
주택임차권자임OO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

3억 1,200만원

최저가 80%
2억 4,960만원
감정가
3억 1,200만원
입찰 보증금3,120만원
입찰가율100.0%
예상 취득세1,435만원
예상 총 비용3억 2,635만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

3억 1,200만원

33.43 m²

취득세1,248만원
지방교육세124만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인49만원
법무사 수수료50만원
등기 수수료3만원
합계1,490만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

3억 1,200만원

3억 1,200만원

낙찰가3억 1,200만원
이전비용1,490만원
총 매입비용3억 2,690만원
매매차익1,490만원 (손실)
매매수익률-4.6%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매12계

(02)2192-1257(오전9시~오후4시까지)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 기타 평균 매각가율 65.9%(466건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.