경매고수Beta
서울남부지방법원·경매7계·02-2192-1957

2025타경11078

진행부동산강제경매입찰 13일 전

서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제101동 제2층 제202호

유찰 1채권합계(285,000,000원)가 최저가(225,600,000원)의 126.3% — 배당 부족 가능확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-10-29) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

2억 8,200만원

1,220만원/평

최저매각가

감정가의 80.00%

2억 2,560만원

976만원/평

보증금

2,256만원

(10.00%)

청구액

2억 8,500만원

주변 매매시세

-

주변 전세시세

-

소재지
서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제101동 제2층 제202호
경매구분
부동산강제경매
용도
기타 · 기타 · 강제경매
토지
634.20㎡(191.85평)
건물
76.41㎡(23.11평)
개시결정
2025-07-25
감정일
2025-08-11
배당종기
2025-10-29
매각기일
2026-04-28
소유자
김OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

공동주택(방2,거실1,화장실1)으로 이용중임.

선순위 설정

2023.02.16.압류

법정지상권

을구 3번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 285,000,000원, 전입일자 2022.06.20., 확정일자 2022.05.27.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

관련사건
2024가단322123판결정본(서울남부지방법원)

물건 사진12

위치

서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제101동 제2층 제202호

지도 로딩 중...

권리분석

주의
위험도
45

주거용 · 위험도 보통(45점) · 임차인 1명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(285,000,000원)가 최저가(225,600,000원)의 126.3% — 배당 부족 가능확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-10-29) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
변OO2022-06-20없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
압류권자2
교부권자3
배당요구권자1
주택임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-10-29
채권합계2억 8,500만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역3

대법원 조회
12026-03-12
2억 8,200만원
유찰
22026-04-21
2억 2,560만원
-
32026-04-28
0원
-

당사자 내역10

채권자변OO
채무자겸소유자김OO
임차인변OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 최진규 / 감정일 : 2025-08-11 / 보존등기일 : -

건물 037.87㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제101동 제2층 제202호37.87㎡ (11.46평)2억 8,200만원
감정가 합계2억 8,200만원

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월4동주민센터' 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임. 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 서측으로 노폭 약 6m 내외 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 및 치장 벽돌 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 공동주택(방2, 거실1, 화장실1)으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 보일러에 의한 개별바닥 난방설비 등이 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 없음. 임대관계 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 양천구 신월동 421-1634.2㎡전유22.65/634.2

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 공동주택

지1층 38.54㎡

지1층 38.541층 134.051층 16.282층 130.393층 130.394층 130.395층 102.646층 102.63
전유

철근콘크리트구조 37.87㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월4동주민센터' 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.
교통사정
본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 및 치장 벽돌 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.
이용상태
공동주택(방2, 거실1, 화장실1)으로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 보일러에 의한 개별바닥 난방설비 등이 있음.
이용상황
인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
서측으로 노폭 약 6m 내외 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
공부와의 차이
없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
웨인빌제101동 제2층 제202호2025.10.292025.08.012025.07.31

감정평가서 정보

감정평가번호m12-257073107
감정일2025.08.11
작성일2025.08.12
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년08월01일16시30분 2025년08월02일13시28분

접수일: 2025.08.05

성명유형소재지전입일보증금차임
변OO개인-서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제101동 제2층 제202호2022.06.20.미상미상
채권 합계금액 2억 8,500만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인10

구분성명
채권자변OO
채무자겸소유자김OO
임차인변OO
압류권자인OOOO
압류권자인OOOOOOOOO
교부권자인OOOO
교부권자인OOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
배당요구권자주OOOOOOO
주택임차권자변OO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

2억 2,560만원

최저가 80%
1억 8,048만원
감정가
2억 8,200만원
입찰 보증금2,256만원
입찰가율80.0%
예상 취득세1,037만원
예상 총 비용2억 3,597만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

2억 2,560만원

37.87 m²

취득세902만원
지방교육세90만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인36만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계1,086만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

2억 2,560만원

2억 8,200만원

낙찰가2억 2,560만원
이전비용1,086만원
총 매입비용2억 3,646만원
매매차익+4,553만원
매매수익률+19.3%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매7계

02-2192-1957

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 기타 평균 매각가율 66.9%(364건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.