경매고수Beta
서울남부지방법원·경매7계·02-2192-1957

2025타경11741

진행부동산강제경매입찰 13일 전

서울특별시 구로구 구로동 43-1 신도림로제리움 제20층 제2004호

채권합계(139,011,770원)가 최저가(114,000,000원)의 121.9% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-11-27) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

1억 1,400만원

159만원/평

최저매각가

감정가의 100.00%

1억 1,400만원

159만원/평

보증금

1,140만원

(10.00%)

청구액

1억 3,901만원

주변 매매시세

-

주변 전세시세

-

소재지
서울특별시 구로구 구로동 43-1 신도림로제리움 제20층 제2004호
경매구분
부동산강제경매
용도
기타 · 기타 · 강제경매
토지
662.80㎡(200.50평)
건물
235.99㎡(71.39평)
개시결정
2025-08-26
감정일
2025-09-01
배당종기
2025-11-27
매각기일
2026-04-28
소유자
임OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

선순위 설정

2025.08.26.강제경매개시결정

법정지상권

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임차보증금 137,803,630원, 전입일자 2022.05.02. 확정일자2022.03.21.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

관련사건
2025차전88158지급명령(서울중앙지방법원)

물건 사진7

위치

서울특별시 구로구 구로동 43-1 신도림로제리움 제20층 제2004호

지도 로딩 중...

권리분석

주의
위험도
35

주거용 · 위험도 보통(35점)

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
채권합계(139,011,770원)가 최저가(114,000,000원)의 121.9% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-11-27) 경과 — 추가 배당요구 불가

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
교부권자5
배당요구권자1
주택임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-11-27
채권합계1억 3,901만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역2

대법원 조회
12026-04-21
1억 1,400만원
-
22026-04-28
0원
-

당사자 내역9

채권자서OOOOOOOOOO
채무자겸소유자임OO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 장새람 / 감정일 : 2025-09-01 / 보존등기일 : -

건물 016.92㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 구로구 구로동 43-1 신도림로제리움 제20층 제2004호16.92㎡ (5.12평)1억 1,400만원
감정가 합계1억 1,400만원

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1, 2호선 신도림역 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임. 본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 1,2호선 신도림역 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임. 철근콘트리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제20층 제2004호로서, (사용승인일 : 2012.05.17.) 외벽 : 석재 및 패널붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등. 본건은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임. 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음. 도시지역 , 일반상업지역(2003-09-02) , 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 없음. 임대관계는 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 구로구 구로동 43-1662.8㎡전유2.67/662.8

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 20층

오피스텔(120호실) 아파트(도시형생활주택 원룸형 66세대) 근린생활시설

지1층 219.07지1층 182.56지1층 140.141층 103.221층 85.271층 57.222층 195.322층 114.852층 31.563층 299.954층 299.955층 299.956층 299.957층 299.958층 299.959층 299.9510층 299.9511층 299.9512층 299.9513층 299.9514층 299.9515층 273.0916층 270.7817층 270.7818층 270.7819층 270.7820층 270.78
전유

철근콘크리트구조 16.92㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1, 2호선 신도림역 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.
교통사정
본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 1,2호선 신도림역 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임.
건물의 구조
철근콘트리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제20층 제2004호로서, (사용승인일 : 2012.05.17.) 외벽 : 석재 및 패널붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등.
이용상태
본건은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.
설비내역
본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.
이용상황
본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.
토지이용계획 및 제한상태
본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
토지의 형상/지세
도시지역 , 일반상업지역(2003-09-02) , 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
공부와의 차이
없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계는 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
신도림로제리움 제20층 제2004호2025.11.272025.09.012025.08.29

감정평가서 정보

감정평가번호EDN2508-1-007
감정일2025.09.01
작성일2025.09.08
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년09월01일10시00분 2025년09월02일16시20분

접수일: 2025.09.12

채권 합계금액 1억 3,901만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인9

구분성명
채권자서OOOOOOOOOO
채무자겸소유자임OO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자김OOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
배당요구권자신OOOOOOOO
주택임차권자한OOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 1,400만원

최저가 80%
9,120만원
감정가
1억 1,400만원
입찰 보증금1,140만원
입찰가율100.0%
예상 취득세524만원
예상 총 비용1억 1,924만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 1,400만원

16.92 m²

취득세456만원
지방교육세45만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인18만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계577만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 1,400만원

1억 1,400만원

낙찰가1억 1,400만원
이전비용577만원
총 매입비용1억 1,977만원
매매차익577만원 (손실)
매매수익률-4.8%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매7계

02-2192-1957

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 기타 평균 매각가율 66.8%(364건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.