경매고수Beta
서울남부지방법원·경매14계·02-2192-0053

2025타경9545

진행부동산강제경매입찰 14일 전

서울특별시 강서구 화곡동 46-221 아인스빌 제2층 제201호

유찰 2확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-07-15) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

1억 7,900만원

429만원/평

최저매각가

감정가의 64.00%

1억 1,456만원

275만원/평

보증금

1,145만원

(10.00%)

청구액

1,781만원

주변 매매시세

-

주변 전세시세

-

소재지
서울특별시 강서구 화곡동 46-221 아인스빌 제2층 제201호
경매구분
부동산강제경매
용도
기타 · 기타 · 강제경매
토지
248.00㎡(75.02평)
건물
137.66㎡(41.64평)
개시결정
2025-04-14
감정일
2025-04-18
배당종기
2025-07-15
매각기일
2026-04-29
소유자
김OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

집합건축물대장상 '사무소'로 기재되어 있으나, 현황 '주택'으로 이용중임

선순위 설정

2025.02.13. 가압류

관련사건
2025차전104829지급명령(서울남부지방법원)
2025차전104839지급명령(서울남부지방법원)

물건 사진9

위치

서울특별시 강서구 화곡동 46-221 아인스빌 제2층 제201호

지도 로딩 중...

권리분석

양호
위험도
30

주거용 · 위험도 낮음(30점) · 임차인 1명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
확인 불가(미상) 임차인 1명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-07-15) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석1

임차인전입일대항력보증금점유부분
오OO2022-09-23없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
가압류권자3
교부권자1
배당요구권자3

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-07-15
채권합계1,781만원

기일 내역4

대법원 조회
12026-01-27
1억 7,900만원
유찰
22026-03-17
1억 4,320만원
유찰
32026-04-22
1억 1,456만원
-

당사자 내역10

채권자주OOOOOOOOOOO
채무자겸소유자김OO
임차인오OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 장새람 / 감정일 : 2025-04-18 / 보존등기일 : -

건물 040.75㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 화곡동 46-221 아인스빌 제2층 제201호40.75㎡ (12.33평)1억 7,900만원
감정가 합계1억 7,900만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '화곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건은 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 제2종근린생활시설(사무소), 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임. 본건은 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 2층 201호로서, (사용승인일 : 2013.05.01.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등. 집합건축물대장상 '사무소'로 기재되어있으나, 현황 '주택'으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조) 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 본건은 집합건축물대장상 사무소로 등재되어있으나, 현황 주거용으로 이용중임. 임대관계는 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 강서구 화곡동 46-221248㎡전유9.9/248

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 제2종근린생활시설(사무소),

오피스텔 및 도시형생활주택

1층 96.911층 15.761층 15.761층 9.792층 138.223층 138.224층 147.945층 124.486층 124.487층 124.488층 124.48
전유

철근콘크리트조 40.75㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '화곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
교통사정
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 2층 201호로서, (사용승인일 : 2013.05.01.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등.
이용상태
집합건축물대장상 '사무소'로 기재되어있으나, 현황 '주택'으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)
설비내역
본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.
이용상황
본건은 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 제2종근린생활시설(사무소), 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.
토지이용계획 및 제한상태
본건은 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
토지의 형상/지세
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
공부와의 차이
본건은 집합건축물대장상 사무소로 등재되어있으나, 현황 주거용으로 이용중임.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계는 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
아인스빌 제2층 제201호2025.07.152025.04.172025.04.16

감정평가서 정보

감정평가번호EDN2504-1-005
감정일2025.04.18
작성일2025.04.22
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년04월21일11시00분 2025년04월23일12시20분

접수일: 2025.04.30

성명유형소재지전입일보증금차임
오OO개인-서울특별시 강서구 화곡동 46-221 아인스빌 제2층 제201호2022.09.23미상미상
채권 합계금액 1,781만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인10

구분성명
채권자주OOOOOOOOOOO
채무자겸소유자김OO
임차인오OO
가압류권자주OOOOOOOOOOO
가압류권자롯OOOOOOOOO
가압류권자주OOOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
배당요구권자주OOOOOOOOOOO
배당요구권자롯OOOOOOOOO
배당요구권자삼OOOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 1,456만원

최저가 80%
9,164만원
감정가
1억 7,900만원
입찰 보증금1,145만원
입찰가율64.0%
예상 취득세526만원
예상 총 비용1억 1,982만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 1,456만원

40.75 m²

취득세458만원
지방교육세45만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인18만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계580만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 1,456만원

1억 7,900만원

낙찰가1억 1,456만원
이전비용580만원
총 매입비용1억 2,036만원
매매차익+5,863만원
매매수익률+48.7%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매14계

02-2192-0053

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 기타 평균 매각가율 66.9%(364건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

법원경매정보 바로가기

서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.