경매고수Beta
서울남부지방법원·경매15계·02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

2025타경9366

진행부동산강제경매입찰 13일 전

서울특별시 구로구 개봉동 349-11 해오름 제2층 제202호

유찰 2배당요구종기(2025-08-28) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

2억 2,200만원

849만원/평

최저매각가

감정가의 64.00%

1억 4,208만원

543만원/평

보증금

1,420만원

(10.00%)

청구액

2억 900만원

주변 매매시세

-

주변 전세시세

-

소재지
서울특별시 구로구 개봉동 349-11 해오름 제2층 제202호
경매구분
부동산강제경매
용도
기타 · 기타 · 강제경매
토지
175.50㎡(53.09평)
건물
86.41㎡(26.14평)
개시결정
2025-05-28
감정일
2025-06-11
배당종기
2025-08-28
매각기일
2026-04-30
소유자
정OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

선순위 설정

2020.01.30. 압류

법정지상권

매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

관련사건
2021가합107115판결정본(서울남부지방법원)

물건 사진12

위치

서울특별시 구로구 개봉동 349-11 해오름 제2층 제202호

지도 로딩 중...

권리분석

양호
위험도
15

상업용 · 위험도 낮음(15점)

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
채권합계가 최저매각가를 초과하지만, 상업용 부동산에서는 흔한 경우입니다.
채권합계(209,000,000원)가 최저가(142,080,000원)의 147.1% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-08-28) 경과 — 추가 배당요구 불가

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
압류권자3
교부권자8
주택임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-08-28
채권합계2억 900만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역4

대법원 조회
12026-01-28
2억 2,200만원
유찰
22026-03-18
1억 7,760만원
유찰
32026-04-23
1억 4,208만원
-

당사자 내역14

채권자김OOOOOOOOOOOOOO
채무자겸소유자정OO
압류권자광OOOO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 김재화 / 감정일 : 2025-06-11 / 보존등기일 : -

건물 029.81㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 구로구 개봉동 349-11 해오름 제2층 제202호29.81㎡ (9.02평)2억 2,200만원
감정가 합계2억 2,200만원

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 개웅중학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주 택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함. 대체로 정방형 평지로 근린생활시설 및 주거용 부지로 이용중임. 서측 및 남측으로 도로에 접함.

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕으로 외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등. 다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조> 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤. 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지 반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년9 월9일까지. 지목 도로 한정). - - 1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 구로구 개봉동 349-11175.5㎡전유20.42/175.5

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

1층 56.61층 22.881층 12.62층 73.883층 73.884층 60.375층 45.67
전유

철근콘크리트구조 29.81㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 개봉동 개웅중학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주 택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.
교통사정
본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕으로 외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.
이용상태
다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>
설비내역
난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.
이용상황
대체로 정방형 평지로 근린생활시설 및 주거용 부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
서측 및 남측으로 도로에 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지 반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년9 월9일까지. 지목 도로 한정).
공부와의 차이
- -
기타참고사항(임대관계 및 기타)
1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
해오름 제2층 제202호2025.08.282025.06.022025.05.30

감정평가서 정보

감정평가번호E250530-03-50
감정일2025.06.03
작성일2025.06.12
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년06월05일11시15분

접수일: 2025.06.09

채권 합계금액 2억 900만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인14

구분성명
채권자김OOOOOOOOOOOOOO
채무자겸소유자정OO
압류권자광OOOO
압류권자서OOOOOOOO
압류권자관OOOO
교부권자신OOOOOOOO
교부권자평OOOO
교부권자관OOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자구OO
교부권자광OOOOOOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOOOOOOO
교부권자은OO
주택임차권자김OOOOOOOOOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 4,208만원

최저가 80%
1억 1,366만원
감정가
2억 2,200만원
입찰 보증금1,420만원
입찰가율64.0%
예상 취득세653만원
예상 총 비용1억 4,861만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 4,208만원

29.81 m²

취득세568만원
지방교육세56만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인22만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계705만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 4,208만원

2억 2,200만원

낙찰가1억 4,208만원
이전비용705만원
총 매입비용1억 4,913만원
매매차익+7,286만원
매매수익률+48.9%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매15계

02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 기타 평균 매각가율 66%(466건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.