경매고수Beta
서울남부지방법원·경매15계·02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

2023타경118641

진행부동산강제경매입찰 15일 전

서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌)

유찰 7채권합계(150,000,000원)가 최저가(34,184,000원)의 438.8% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 2명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2024-03-07) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

1억 6,300만원

214만원/평

최저매각가

감정가의 20.97%

3,418만원

44만원/평

보증금

341만원

(10.00%)

청구액

1억 5,000만원

주변 매매시세

8억 6,828만원

60건 평균

주변 전세시세

3억 7,178만원

60건 평균

소재지
서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌)
경매구분
부동산강제경매
용도
아파트 · 아파트 · 강제경매
토지
488.10㎡(147.65평)
건물
251.77㎡(76.16평)
개시결정
2023-09-12
감정일
2023-12-18
배당종기
2024-03-07
매각기일
2026-04-30
소유자
황OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 현황 주택(주거용)으로 이용중임

선순위 설정

2023.09.12. 경매개시결정

법정지상권

을구 3번 주택임차권등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 150,000,000원, 전입일자 2018.06.01. 확정일자 2018.06.01.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

관련사건
2023가단224383판결정본(서울남부지방법원)

물건 사진12

위치

서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌)

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

8억 6,828만원

60건

최근 매매가

5억 8,000만원

2026-04-09

평당가

1,140만원

만원/평

전세 평균

3억 7,178만원

월세 41만 · 60건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

방화동
6억3,77914
화곡동
10억3,9229
등촌동
8억9119
공항동
6억6,4628
가양동
10억4,5147
마곡동
12억3,7005
염창동
9억7,1005
내발산동
9억5,3333

최근 거래 내역 30

계약일유형금액면적건물명
2026-04-10전월세4억 8,142만원84.79㎡마곡엠밸리7단지
2026-04-09전월세2억 4,800만원80.37㎡삼성홈타운
2026-04-09매매5억 8,000만원116.32㎡일성스카이빌
2026-04-07매매8억 8,000만원59.94㎡대림
2026-04-07전월세5억원59.34㎡초록
2026-04-07매매15억 2,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-07매매4억 1,500만원33.18㎡방화5
2026-04-07매매10억 3,000만원80.64㎡부영
2026-04-06매매4억 2,500만원33.18㎡방화5
2026-04-06전월세2억원 / 월150만84.53㎡마곡수명산파크7단지
2026-04-06매매6억 5,900만원37.67㎡주공5
2026-04-06매매11억 7,500만원59.99㎡강서힐스테이트
2026-04-06매매7억원59.95㎡마곡삼성아파트
2026-04-06매매7억 8,000만원39.6㎡강변
2026-04-04전월세6억 3,110만원59.79㎡마곡엠벨리(15단지)
2026-04-04전월세7억 8,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-03전월세2억 3,000만원34.44㎡강변
2026-04-02전월세6억 5,000만원85㎡우장산롯데캐슬
2026-04-02전월세7억 5,000만원104.75㎡화곡푸르지오
2026-04-01전월세4억 6,700만원59.7㎡동아3
2026-03-31전월세5억 4,000만원59.84㎡마곡수명산파크4단지
2026-03-31매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-29매매8억 9,500만원84.93㎡마곡 한진해모로
2026-03-28매매6억 5,000만원41.85㎡등촌1,2단지주공아파트
2026-03-28전월세8억 9,000만원114.98㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-03-27매매6억 4,700만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매4억 9,100만원36.68㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27전월세8억 1,000만원84.98㎡우장산힐스테이트

권리분석

주의
위험도
60

주거용 · 위험도 보통(60점) · 임차인 2명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(150,000,000원)가 최저가(34,184,000원)의 438.8% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 2명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2024-03-07) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석2

임차인전입일대항력보증금점유부분
박OOOOOOOOOOOO2018-06-01없음미상202호
유OO2019-06-03없음미상202호

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인2
교부권자1
주택임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2024-03-07
채권합계1억 5,000만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역9

대법원 조회
12025-04-23
1억 6,300만원
유찰
22025-06-18
1억 3,040만원
유찰
32025-07-23
1억 432만원
유찰

당사자 내역6

채권자조OO
채무자겸소유자황OO
임차인박OOOOOOOOOOOO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 박지숙 / 감정일 : 2023-12-18 / 보존등기일 : -

건물 027.01㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌)27.01㎡ (8.17평)1억 6,300만원
감정가 합계1억 6,300만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 인접도로 및 필지 대비 평탄한 평지에 위치한 일단지의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2016.09.21) 외벽: 석재붙임 등, 창호: 하이 샷시 마감 등 임. 다세대주택으로 이용중임. 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음. 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. 집합건축물대장(전유부, 갑) 상 용도는 "제1종근린생활시설(의원)"로 등재되어 있으나, 실제 주택으로 이용 중인바 경매진행시 참고하시기 바람. - 실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 참고하기 바람.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시강서구화곡동367-70179.4㎡전유9.36/488.1
서울특별시강서구화곡동367-145165.3㎡전유9.36/488.1
서울특별시강서구화곡동367-146143.4㎡전유9.36/488.1

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1층 224.761층 15.482층 185.633층 185.634층 185.635층 170.066층 170.067층 166.78층 140.62
전유

철근콘크리트구조 27.01㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
교통사정
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2016.09.21) 외벽: 석재붙임 등, 창호: 하이 샷시 마감 등 임.
이용상태
다세대주택으로 이용중임.
설비내역
도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음.
이용상황
인접도로 및 필지 대비 평탄한 평지에 위치한 일단지의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
본건 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.
토지의 형상/지세
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
공부와의 차이
집합건축물대장(전유부, 갑) 상 용도는 "제1종근린생활시설(의원)"로 등재되어 있으나, 실제 주택으로 이용 중인바 경매진행시 참고하시기 바람.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
- 실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 참고하기 바람.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
엘케이드림빌제2층 제202호2024.03.072023.12.082023.12.08

감정평가서 정보

감정평가번호SN20231208-01
감정일2023.12.15
작성일2023.12.19
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2024년06월01일10시12분

접수일: 2024.06.19

성명유형소재지전입일보증금차임
박OOOOOOOOOOOO개인-서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌)2018.06.01미상미상
유OO개인-서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌)2019.06.03미상미상
채권 합계금액 1억 5,000만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인6

구분성명
채권자조OO
채무자겸소유자황OO
임차인박OOOOOOOOOOOO
임차인유OO
교부권자서OOOOOOOO
주택임차권자조OO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

3,418만원

최저가 80%
2,734만원
감정가
1억 6,300만원
입찰 보증금341만원
입찰가율21.0%
예상 취득세157만원
예상 총 비용3,575만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

3,418만원

27.01 m²

취득세34만원
지방교육세3만원
농어촌특별세0원
인지세0원
국민주택채권 할인2만원
법무사 수수료30만원
등기 수수료3만원
합계73만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

3,418만원

1억 6,300만원

낙찰가3,418만원
이전비용73만원
총 매입비용3,491만원
매매차익+1억 2,808만원
매매수익률+366.8%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매15계

02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 아파트 평균 매각가율 65.4%(124건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

법원경매정보 바로가기

서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.