경매고수Beta
서울남부지방법원·경매15계·02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

2025타경4357

진행부동산강제경매입찰 15일 전

서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19, 제에이동 제6층 제602호 (화곡동, 정감타운)

유찰 3채권합계(243,000,000원)가 최저가(157,184,000원)의 154.6% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-04-15) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

3억 700만원

493만원/평

최저매각가

감정가의 51.20%

1억 5,718만원

252만원/평

보증금

1,571만원

(10.00%)

청구액

2억 4,300만원

주변 매매시세

8억 6,828만원

60건 평균

주변 전세시세

3억 7,178만원

60건 평균

소재지
서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19, 제에이동 제6층 제602호 (화곡동, 정감타운)
경매구분
부동산강제경매
용도
아파트 · 아파트 · 강제경매
토지
318.30㎡(96.29평)
건물
205.51㎡(62.17평)
개시결정
2025-01-14
감정일
2025-01-23
배당종기
2025-04-15
매각기일
2026-04-30
소유자
진OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

다락층(약 34.5㎡)이 소재함.

선순위 설정

2020.04.08.압류

법정지상권

매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

관련사건
2024가단284078판결정본(서울남부지방법원)

물건 사진3

위치

서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19, 제에이동 제6층 제602호 (화곡동, 정감타운)

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

8억 6,828만원

60건

최근 매매가

5억 8,000만원

2026-04-09

평당가

1,397만원

만원/평

전세 평균

3억 7,178만원

월세 41만 · 60건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

방화동
6억3,77914
화곡동
10억3,9229
등촌동
8억9119
공항동
6억6,4628
가양동
10억4,5147
마곡동
12억3,7005
염창동
9억7,1005
내발산동
9억5,3333

최근 거래 내역 30

계약일유형금액면적건물명
2026-04-10전월세4억 8,142만원84.79㎡마곡엠밸리7단지
2026-04-09전월세2억 4,800만원80.37㎡삼성홈타운
2026-04-09매매5억 8,000만원116.32㎡일성스카이빌
2026-04-07매매8억 8,000만원59.94㎡대림
2026-04-07전월세5억원59.34㎡초록
2026-04-07매매15억 2,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-07매매4억 1,500만원33.18㎡방화5
2026-04-07매매10억 3,000만원80.64㎡부영
2026-04-06매매4억 2,500만원33.18㎡방화5
2026-04-06전월세2억원 / 월150만84.53㎡마곡수명산파크7단지
2026-04-06매매6억 5,900만원37.67㎡주공5
2026-04-06매매11억 7,500만원59.99㎡강서힐스테이트
2026-04-06매매7억원59.95㎡마곡삼성아파트
2026-04-06매매7억 8,000만원39.6㎡강변
2026-04-04전월세6억 3,110만원59.79㎡마곡엠벨리(15단지)
2026-04-04전월세7억 8,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-03전월세2억 3,000만원34.44㎡강변
2026-04-02전월세6억 5,000만원85㎡우장산롯데캐슬
2026-04-02전월세7억 5,000만원104.75㎡화곡푸르지오
2026-04-01전월세4억 6,700만원59.7㎡동아3
2026-03-31전월세5억 4,000만원59.84㎡마곡수명산파크4단지
2026-03-31매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-29매매8억 9,500만원84.93㎡마곡 한진해모로
2026-03-28매매6억 5,000만원41.85㎡등촌1,2단지주공아파트
2026-03-28전월세8억 9,000만원114.98㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-03-27매매6억 4,700만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매4억 9,100만원36.68㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27전월세8억 1,000만원84.98㎡우장산힐스테이트

권리분석

주의
위험도
35

주거용 · 위험도 보통(35점)

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
채권합계(243,000,000원)가 최저가(157,184,000원)의 154.6% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-04-15) 경과 — 추가 배당요구 불가

이해관계인

채권자2
채무자겸소유자1
가압류권자1
압류권자4
교부권자12
배당요구권자1
주택임차권자2

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-04-15
채권합계2억 4,300만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역5

대법원 조회
12025-12-03
3억 700만원
유찰
22026-01-28
2억 4,560만원
유찰
32026-03-18
1억 9,648만원
유찰

당사자 내역23

채권자이OO
채권자조OO
채무자겸소유자진OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 신성호 / 감정일 : 2025-01-23 / 보존등기일 : -

건물 031.09㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19, 제에이동 제6층 제602호 (화곡동, 정감타운)31.09㎡ (9.40평)3억 700만원
감정가 합계3억 700만원

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 완경사지대에 위치하는 2필지 일단의 정방형 토지로서, 다세대주택의 부지로 이용중임. 동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접함.

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선,2호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통여건은 보통임. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.09.03( 외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 벽지도매, 일부타일붙임 등 마감, 창호: 샷시창 등임. 다락층(약 34.5㎡)이 소재함. 다세대주택으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV 및 보안도어설비 등을 갖추고 있음. 대지권 목적인 토지 2필지 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 해당사항 없음. 임대관계는 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시강서구화곡동346-92159.3㎡전유18.730/318.3
서울특별시강서구화곡동346-133159㎡전유18.730/318.3

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕

1층 174.421층 14.942층 144.573층 144.574층 127.625층 113.056층 87.11
전유

철근콘크리트구조 31.09㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.
교통사정
대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선,2호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통여건은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.09.03( 외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 벽지도매, 일부타일붙임 등 마감, 창호: 샷시창 등임. 다락층(약 34.5㎡)이 소재함.
이용상태
다세대주택으로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV 및 보안도어설비 등을 갖추고 있음.
이용상황
완경사지대에 위치하는 2필지 일단의 정방형 토지로서, 다세대주택의 부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접함.
토지의 형상/지세
대지권 목적인 토지 2필지 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
공부와의 차이
해당사항 없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계는 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
정감타운제에이동 제6층 제602호2025.04.152025.01.162025.01.15

감정평가서 정보

감정평가번호Q250117-611
감정일2025.01.17
작성일2025.01.23
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년01월24일13시49분

접수일: 2025.02.03

채권 합계금액 2억 4,300만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인23

구분성명
채권자이OO
채권자조OO
채무자겸소유자진OO
가압류권자주OOOOOOO
압류권자서OOOOOOOO
압류권자강OOOO
압류권자서OOOO
압류권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자양OOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOOO
배당요구권자신OOOOOOOO
주택임차권자이OO
주택임차권자조OO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 5,718만원

최저가 80%
1억 2,574만원
감정가
3억 700만원
입찰 보증금1,571만원
입찰가율51.2%
예상 취득세723만원
예상 총 비용1억 6,441만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 5,718만원

31.09 m²

취득세157만원
지방교육세15만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인25만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계256만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 5,718만원

3억 700만원

낙찰가1억 5,718만원
이전비용256만원
총 매입비용1억 5,974만원
매매차익+1억 4,725만원
매매수익률+92.2%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매15계

02-2192-0054(전화문의시 오후2~4시 요망)

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 아파트 평균 매각가율 65.1%(124건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.