경매고수Beta
서울남부지방법원·경매14계·02-2192-0053

2025타경8182

진행부동산임의경매입찰 14일 전

서울특별시 강서구 가로공원로76가길 22, 제102동 제2층 제201호 (화곡동, 현대블루밍)

유찰 3채권합계(210,000,000원)가 최저가(119,296,000원)의 176.0% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 2명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-05-26) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

2억 3,300만원

304만원/평

최저매각가

감정가의 51.20%

1억 1,929만원

155만원/평

보증금

1,192만원

(10.00%)

청구액

2억 1,000만원

주변 매매시세

8억 6,828만원

60건 평균

주변 전세시세

3억 7,178만원

60건 평균

소재지
서울특별시 강서구 가로공원로76가길 22, 제102동 제2층 제201호 (화곡동, 현대블루밍)
경매구분
부동산임의경매
용도
아파트 · 아파트 · 임의경매
토지
820.70㎡(248.26평)
건물
252.83㎡(76.48평)
개시결정
2025-02-21
감정일
2025-02-28
배당종기
2025-05-26
매각기일
2026-04-29
소유자
박OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있음

선순위 설정

2021.12.30. 전세권

물건 사진3

위치

서울특별시 강서구 가로공원로76가길 22, 제102동 제2층 제201호 (화곡동, 현대블루밍)

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

8억 6,828만원

60건

최근 매매가

5억 8,000만원

2026-04-09

평당가

1,135만원

만원/평

전세 평균

3억 7,178만원

월세 41만 · 60건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

방화동
6억3,77914
화곡동
10억3,9229
등촌동
8억9119
공항동
6억6,4628
가양동
10억4,5147
마곡동
12억3,7005
염창동
9억7,1005
내발산동
9억5,3333

최근 거래 내역 30

계약일유형금액면적건물명
2026-04-10전월세4억 8,142만원84.79㎡마곡엠밸리7단지
2026-04-09전월세2억 4,800만원80.37㎡삼성홈타운
2026-04-09매매5억 8,000만원116.32㎡일성스카이빌
2026-04-07매매8억 8,000만원59.94㎡대림
2026-04-07전월세5억원59.34㎡초록
2026-04-07매매15억 2,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-07매매4억 1,500만원33.18㎡방화5
2026-04-07매매10억 3,000만원80.64㎡부영
2026-04-06매매4억 2,500만원33.18㎡방화5
2026-04-06전월세2억원 / 월150만84.53㎡마곡수명산파크7단지
2026-04-06매매6억 5,900만원37.67㎡주공5
2026-04-06매매11억 7,500만원59.99㎡강서힐스테이트
2026-04-06매매7억원59.95㎡마곡삼성아파트
2026-04-06매매7억 8,000만원39.6㎡강변
2026-04-04전월세6억 3,110만원59.79㎡마곡엠벨리(15단지)
2026-04-04전월세7억 8,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-03전월세2억 3,000만원34.44㎡강변
2026-04-02전월세6억 5,000만원85㎡우장산롯데캐슬
2026-04-02전월세7억 5,000만원104.75㎡화곡푸르지오
2026-04-01전월세4억 6,700만원59.7㎡동아3
2026-03-31전월세5억 4,000만원59.84㎡마곡수명산파크4단지
2026-03-31매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-29매매8억 9,500만원84.93㎡마곡 한진해모로
2026-03-28매매6억 5,000만원41.85㎡등촌1,2단지주공아파트
2026-03-28전월세8억 9,000만원114.98㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-03-27매매6억 4,700만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매4억 9,100만원36.68㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27전월세8억 1,000만원84.98㎡우장산힐스테이트

권리분석

주의
위험도
60

주거용 · 위험도 보통(60점) · 임차인 2명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(210,000,000원)가 최저가(119,296,000원)의 176.0% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 2명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-05-26) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석2

임차인전입일대항력보증금점유부분
김OO2022-02-28없음미상미상
김OO2024-12-09없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인3
전세권자1
압류권자1
교부권자2
배당요구권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-05-26
채권합계2억 1,000만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역5

대법원 조회
12025-12-02
2억 3,300만원
유찰
22026-01-27
1억 8,640만원
유찰
32026-03-17
1억 4,912만원
유찰

당사자 내역10

채권자주OOOOOOO
채무자겸소유자박OO
임차인김OO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 나현호 / 감정일 : 2025-02-28 / 보존등기일 : -

건물 039.73㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 가로공원로76가길 22, 제102동 제2층 제201호 (화곡동, 현대블루밍)39.73㎡ (12.02평)2억 3,300만원
감정가 합계2억 3,300만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다. 인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다. 본건 북서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 ""까치산역(지하철2호선, 5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2015.12.21) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다. 본건은 사무소(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정). 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시강서구화곡동354-79820.7㎡전유23.54130/820.7

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1층 213.11층 16.422층 185.923층 157.634층 157.635층 155.956층 142.13
전유

철근콘크리트구조 39.73㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.
교통사정
본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 ""까치산역(지하철2호선, 5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2015.12.21) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.
이용상태
본건은 사무소(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.
설비내역
위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.
이용상황
인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태
본건 북서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
토지의 형상/지세
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정).
공부와의 차이
없습니다.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계는 미상입니다.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
현대블루밍제102동 제2층 제201호2025.05.262025.02.262025.02.25

감정평가서 정보

감정평가번호HJ25-02-012
감정일2025.02.27
작성일2025.03.05
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년03월04일11시59분

접수일: 2025.03.07

성명유형소재지전입일보증금차임
김OO개인-서울특별시 강서구 가로공원로76가길 22, 제102동 제2층 제201호 (화곡동, 현대블루밍)2022.02.28미상미상
김OO개인-서울특별시 강서구 가로공원로76가길 22, 제102동 제2층 제201호 (화곡동, 현대블루밍)2024.12.09미상미상
채권 합계금액 2억 1,000만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인10

구분성명
채권자주OOOOOOO
채무자겸소유자박OO
임차인김OO
임차인김OO
임차인주OOOOOOO
전세권자주OOOOOOO
압류권자서OOOOOOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
배당요구권자신OOOOOOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 1,929만원

최저가 80%
9,543만원
감정가
2억 3,300만원
입찰 보증금1,192만원
입찰가율51.2%
예상 취득세548만원
예상 총 비용1억 2,478만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 1,929만원

39.73 m²

취득세119만원
지방교육세11만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인19만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계208만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 1,929만원

2억 3,300만원

낙찰가1억 1,929만원
이전비용208만원
총 매입비용1억 2,137만원
매매차익+1억 1,162만원
매매수익률+92.0%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매14계

02-2192-0053

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 아파트 평균 매각가율 65.1%(124건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.