경매고수Beta
서울남부지방법원·경매14계·02-2192-0053

2024타경130266

진행부동산강제경매입찰 14일 전

서울특별시 강서구 가로공원로 208, 제6층 제603호 (화곡동, 엔에스타운)

유찰 6채권합계(305,263,051원)가 최저가(95,682,000원)의 319.0% — 배당 부족 가능배당요구종기(2024-11-11) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

3억 6,500만원

436만원/평

최저매각가

감정가의 26.21%

9,568만원

114만원/평

보증금

956만원

(10.00%)

청구액

3억 526만원

주변 매매시세

8억 6,828만원

60건 평균

주변 전세시세

3억 7,178만원

60건 평균

소재지
서울특별시 강서구 가로공원로 208, 제6층 제603호 (화곡동, 엔에스타운)
경매구분
부동산강제경매
용도
아파트 · 아파트 · 강제경매
토지
736.20㎡(222.70평)
건물
276.73㎡(83.71평)
개시결정
2024-08-08
감정일
2024-08-20
배당종기
2024-11-11
매각기일
2026-04-29
소유자
김OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

선순위 설정

2024.08.08. 강제경매개시결정

법정지상권

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음[임대차보증금 283,000,000원(2021.08.10. 13,000,000원 증액), 전입일 2019.09.16., 확정일자 2019.08.16.(270,000,000원), 2021.09.07.(13,000,000원)]. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

관련사건
2024가단207125판결정본(서울남부지방법원)
2024카확10687기타집행권원(서울남부지방법원)

물건 사진9

위치

서울특별시 강서구 가로공원로 208, 제6층 제603호 (화곡동, 엔에스타운)

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

8억 6,828만원

60건

최근 매매가

5억 8,000만원

2026-04-09

평당가

1,037만원

만원/평

전세 평균

3억 7,178만원

월세 41만 · 60건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

방화동
6억3,77914
화곡동
10억3,9229
등촌동
8억9119
공항동
6억6,4628
가양동
10억4,5147
마곡동
12억3,7005
염창동
9억7,1005
내발산동
9억5,3333

최근 거래 내역 30

계약일유형금액면적건물명
2026-04-10전월세4억 8,142만원84.79㎡마곡엠밸리7단지
2026-04-09전월세2억 4,800만원80.37㎡삼성홈타운
2026-04-09매매5억 8,000만원116.32㎡일성스카이빌
2026-04-07매매8억 8,000만원59.94㎡대림
2026-04-07전월세5억원59.34㎡초록
2026-04-07매매15억 2,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-07매매4억 1,500만원33.18㎡방화5
2026-04-07매매10억 3,000만원80.64㎡부영
2026-04-06매매4억 2,500만원33.18㎡방화5
2026-04-06전월세2억원 / 월150만84.53㎡마곡수명산파크7단지
2026-04-06매매6억 5,900만원37.67㎡주공5
2026-04-06매매11억 7,500만원59.99㎡강서힐스테이트
2026-04-06매매7억원59.95㎡마곡삼성아파트
2026-04-06매매7억 8,000만원39.6㎡강변
2026-04-04전월세6억 3,110만원59.79㎡마곡엠벨리(15단지)
2026-04-04전월세7억 8,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-03전월세2억 3,000만원34.44㎡강변
2026-04-02전월세6억 5,000만원85㎡우장산롯데캐슬
2026-04-02전월세7억 5,000만원104.75㎡화곡푸르지오
2026-04-01전월세4억 6,700만원59.7㎡동아3
2026-03-31전월세5억 4,000만원59.84㎡마곡수명산파크4단지
2026-03-31매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-29매매8억 9,500만원84.93㎡마곡 한진해모로
2026-03-28매매6억 5,000만원41.85㎡등촌1,2단지주공아파트
2026-03-28전월세8억 9,000만원114.98㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-03-27매매6억 4,700만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매4억 9,100만원36.68㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27매매6억 4,400만원48.33㎡더트루엘마곡HQ
2026-03-27전월세8억 1,000만원84.98㎡우장산힐스테이트

권리분석

주의
위험도
35

주거용 · 위험도 보통(35점)

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
채권합계(305,263,051원)가 최저가(95,682,000원)의 319.0% — 배당 부족 가능배당요구종기(2024-11-11) 경과 — 추가 배당요구 불가

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
교부권자5
배당요구권자1
주택임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2024-11-11
채권합계3억 526만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역8

대법원 조회
12025-07-21
3억 6,500만원
유찰
22025-09-09
2억 9,200만원
유찰
32025-10-17
2억 3,360만원
유찰

당사자 내역10

채권자한OOOOOOO
채무자겸소유자김OO
임차인한OOOOOOO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 강어룡 / 감정일 : 2024-08-20 / 보존등기일 : -

건물 045.20㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 가로공원로 208, 제6층 제603호 (화곡동, 엔에스타운)45.20㎡ (13.67평)3억 6,500만원
감정가 합계3억 6,500만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임. 인접 도로 대비 등고평탄한 6필지 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설·업무시설·공동주 택의 건부지로 이용 중임. 본건 북측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로 및 남측 으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "화곡역(지하철 5호선)"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제6층 제603호로서, ( 사용승일일: 2019.07.22. ) -외벽: 석재 붙임 마감 등, -창호: 샷시 창호 등임. 오피스텔로 이용 중임. 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어있음. 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 건축선(2019-04-03). - -

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시강서구화곡동368-32104.4㎡전유18.20/736.2
서울특별시강서구화곡동368-33183.7㎡전유18.20/736.2
서울특별시강서구화곡동368-42138.8㎡전유18.20/736.2
서울특별시강서구화곡동368-64101.5㎡전유18.20/736.2
서울특별시강서구화곡동368-65104.4㎡전유18.20/736.2
서울특별시강서구화곡동368-66103.4㎡전유18.20/736.2

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 근린생활시설 업무시설 공동주택

지1층 231.53㎡

지1층 231.531층 269.122층 224.73층 229.984층 229.985층 229.986층 229.987층 156.98층 156.99층 156.910층 156.9
전유

철근콘크리트구조 45.2㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.
교통사정
본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "화곡역(지하철 5호선)"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제6층 제603호로서, ( 사용승일일: 2019.07.22. ) -외벽: 석재 붙임 마감 등, -창호: 샷시 창호 등임.
이용상태
오피스텔로 이용 중임.
설비내역
기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어있음.
이용상황
인접 도로 대비 등고평탄한 6필지 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설·업무시설·공동주 택의 건부지로 이용 중임.
토지이용계획 및 제한상태
본건 북측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로 및 남측 으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 건축선(2019-04-03).
공부와의 차이
-
기타참고사항(임대관계 및 기타)
-

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
엔에스타운제6층 제603호2024.11.112024.08.132024.08.12

감정평가서 정보

감정평가번호D012408-2-039
감정일2024.08.19
작성일2024.08.21
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2024년08월16일11시21분

접수일: 2024.08.22

채권 합계금액 3억 526만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인10

구분성명
채권자한OOOOOOO
채무자겸소유자김OO
임차인한OOOOOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
교부권자김OOOO
교부권자포OOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOOO
배당요구권자주OOOOOOO
주택임차권자최OO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

9,568만원

최저가 80%
7,654만원
감정가
3억 6,500만원
입찰 보증금956만원
입찰가율26.2%
예상 취득세440만원
예상 총 비용1억 8만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

9,568만원

45.20 m²

취득세95만원
지방교육세9만원
농어촌특별세0원
인지세0원
국민주택채권 할인11만원
법무사 수수료30만원
등기 수수료3만원
합계149만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

9,568만원

3억 6,500만원

낙찰가9,568만원
이전비용149만원
총 매입비용9,717만원
매매차익+2억 6,782만원
매매수익률+275.6%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매14계

02-2192-0053

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 아파트 평균 매각가율 65.3%(124건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.