경매고수Beta
서울남부지방법원·경매7계·02-2192-1957

2025타경11333

진행부동산강제경매입찰 13일 전

서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제2층 제205호

유찰 1채권합계(144,520,537원)가 최저가(142,000,000원)의 101.8% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-11-10) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

1억 4,200만원

175만원/평

최저매각가

감정가의 100.00%

1억 4,200만원

175만원/평

보증금

1,420만원

(10.00%)

청구액

1억 4,452만원

주변 매매시세

10억 3,922만원

9건 평균

주변 전세시세

5억 6,780만원

10건 평균

소재지
서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제2층 제205호
경매구분
부동산강제경매
용도
아파트 · 아파트 · 강제경매
토지
473.90㎡(143.35평)
건물
268.12㎡(81.11평)
개시결정
2025-08-07
감정일
2025-08-18
배당종기
2025-11-10
매각기일
2026-04-28
소유자
허OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

임차인 및 주택임차권 승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

선순위 설정

2023.06.02.가압류

관련사건
2024가단154965판결정본(서울북부지방법원)
2025카확10390기타집행권원(서울북부지방법원)

물건 사진14

위치

서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제2층 제205호

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

10억 3,922만원

9건

최근 매매가

5억 8,000만원

2026-04-09

평당가

1,281만원

만원/평

전세 평균

5억 6,780만원

월세 25만 · 10건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

최근 거래 내역 19

계약일유형금액면적건물명
2026-04-09매매5억 8,000만원116.32㎡일성스카이빌
2026-04-09전월세2억 4,800만원80.37㎡삼성홈타운
2026-04-07매매15억 2,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-07전월세5억원59.34㎡초록
2026-04-06매매11억 7,500만원59.99㎡강서힐스테이트
2026-04-04전월세7억 8,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-04-02전월세6억 5,000만원85㎡우장산롯데캐슬
2026-04-02전월세7억 5,000만원104.75㎡화곡푸르지오
2026-03-28전월세8억 9,000만원114.98㎡우장산아이파크,이편한세상
2026-02-28전월세1억원 / 월250만84.99㎡강서힐스테이트
2026-01-30매매15억 3,000만원128.81㎡강서힐스테이트
2026-01-27매매2억 6,300만원54.01㎡대성3,4호(379-58,나동)
2025-12-31매매7억 2,700만원83.08㎡강서아이파크
2025-12-23전월세8억 9,000만원114.98㎡우장산아이파크,이편한세상
2025-11-29매매15억 6,000만원84.97㎡우장산아이파크,이편한세상
2025-11-24매매12억 7,000만원59.98㎡우장산아이파크,이편한세상
2025-11-23전월세8억원125.02㎡화곡푸르지오
2025-11-22매매7억 2,800만원59.34㎡초록
2025-11-22전월세7,000만원15.34㎡행복타운2(914-17)

권리분석

주의
위험도
35

주거용 · 위험도 보통(35점)

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
채권합계(144,520,537원)가 최저가(142,000,000원)의 101.8% — 배당 부족 가능배당요구종기(2025-11-10) 경과 — 추가 배당요구 불가

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인1
가압류권자1
압류권자1
교부권자4
주택임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-11-10
채권합계1억 4,452만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역3

대법원 조회
12026-03-12
1억 4,200만원
유찰
22026-04-21
1억 4,200만원
-
32026-04-28
0원
-

당사자 내역10

채권자한OOOOOOO
채무자겸소유자허OO
임차인한OOOOOOO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 최진규 / 감정일 : 2025-08-18 / 보존등기일 : -

건물 026.44㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제2층 제205호26.44㎡ (8.00평)1억 4,200만원
감정가 합계1억 4,200만원

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 2호선, 5호선)' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임. 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임. 남측으로 노폭 약 8m 내외 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 까치산역(지하철 2호선, 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 등, 창호 : 새시 창호등임. 업무시설(방1, 화장실1)(오피스텔)으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 난방설비 등이 있음. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 없음. 임대관계 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 강서구 화곡동 916-6473.9㎡전유8.484/473.9

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 평지붕 9층 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)

지2층 241.68㎡

지2층 241.68지1층 44.561층 267.342층 236.83층 234.354층 234.355층 234.356층 234.357층 234.358층 234.359층 207.91
전유

철근콘크리트구조 26.44㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 2호선, 5호선)' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.
교통사정
본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 까치산역(지하철 2호선, 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 등, 창호 : 새시 창호등임.
이용상태
업무시설(방1, 화장실1)(오피스텔)으로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 난방설비 등이 있음.
이용상황
인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
남측으로 노폭 약 8m 내외 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
공부와의 차이
없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
천우네오젠아파트 9차 제2층 제205호2025.11.102025.08.122025.08.11

감정평가서 정보

감정평가번호m12-257081101
감정일2025.08.18
작성일2025.08.19
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년08월12일16시50분 2025년08월13일09시07분

접수일: 2025.08.18

채권 합계금액 1억 4,452만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인10

구분성명
채권자한OOOOOOO
채무자겸소유자허OO
임차인한OOOOOOO
가압류권자주OOOOOOO
압류권자남OOOOO
교부권자성OOOO
교부권자남OOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOO
주택임차권자김OO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 4,200만원

최저가 80%
1억 1,360만원
감정가
1억 4,200만원
입찰 보증금1,420만원
입찰가율100.0%
예상 취득세653만원
예상 총 비용1억 4,853만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 4,200만원

26.44 m²

취득세142만원
지방교육세14만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인22만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계236만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 4,200만원

1억 4,200만원

낙찰가1억 4,200만원
이전비용236만원
총 매입비용1억 4,436만원
매매차익236만원 (손실)
매매수익률-1.6%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매7계

02-2192-1957

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 아파트 평균 매각가율 64.7%(124건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

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서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.