경매고수Beta
목포지원·경매5계·061-270-6695

2025타경307

진행부동산임의경매D-13

전라남도 목포시 용해동 954-39

유찰 2임차인 4명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 4명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-05-27) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

2억 452만원

347만원/평

최저가

1억 1,453만원

56.00%

194만원/평

보증금

1,145만원

(10.00%)

청구액

3,298만원

실거래 매매

1억 1,238만원

시세 대비 +45%

실거래 전세

-

소재지
전라남도 목포시 용해동 954-39
경매구분
부동산임의경매
용도
토지 · 토지 · 임의경매
토지
-
건물
194.60㎡(58.87평)
개시결정
2025-02-24
감정일
2025-08-27
배당종기
2025-05-27
매각기일
2026-04-20
소유자
최OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

매각조건

일괄매각. 제시 외 건물 및 수목 포함

선순위 설정

99.11.17.근저당

시세 / 실거래

매매 평균가

1억 1,238만원

50건

최근 매매가

4,800만원

2026-03-31

평당가

191만원

만원/평

면적 vs 단가

매매

읍면동별 평균 매매가

죽교동
64610
석현동
6,9567
대양동
4억5,0577
서산동
2,1256
옥암동
1억8004
율도동
1,0774
해안동3가
1,2313
연산동
2억8843

최근 거래 내역 30

계약일금액면적평당가용도지역읍면동지번
2026-03-311,647만원131㎡13만/㎡자연녹지지역용해동5**
2026-03-31353만원33㎡11만/㎡자연녹지지역용해동5**
2026-03-314,800만원158㎡30만/㎡제1종일반주거지역서산동1*
2026-03-25600만원33㎡18만/㎡일반공업지역연산동6**
2026-03-20239만원5㎡48만/㎡일반상업지역해안동3가*
2026-03-203,050만원66.7㎡46만/㎡일반상업지역해안동3가*
2026-03-20405만원31.7㎡13만/㎡일반상업지역해안동3가*
2026-03-17410만원5.6㎡73만/㎡제2종전용주거지역옥암동1***
2026-03-172,300만원93.5㎡25만/㎡제2종전용주거지역옥암동1***
2026-03-17490만원7.8㎡63만/㎡제2종전용주거지역옥암동1***
2026-02-203억 4,650만원653㎡53만/㎡제1종일반주거지역석현동9**
2026-02-122,060만원680㎡3만/㎡자연녹지지역달동1**
2026-02-122,678만원681㎡4만/㎡자연녹지지역달동1**
2026-02-061,000만원40㎡25만/㎡자연녹지지역대양동5**
2026-02-051,051만원23㎡46만/㎡제1종일반주거지역석현동8**
2026-02-05274만원6㎡46만/㎡제1종일반주거지역석현동8**
2026-02-05868만원19㎡46만/㎡제1종일반주거지역석현동8**
2026-02-052,657만원53㎡50만/㎡제1종일반주거지역석현동8**
2026-02-056,144만원131㎡47만/㎡제1종일반주거지역석현동8**
2026-02-053,050만원57㎡54만/㎡제2종일반주거지역석현동8**
2026-01-2845만원4.8㎡9만/㎡자연녹지지역죽교동6**
2026-01-28302만원9㎡34만/㎡자연녹지지역죽교동4**
2026-01-28501만원33.4㎡15만/㎡자연녹지지역죽교동6**
2026-01-282,661만원199.3㎡13만/㎡자연녹지지역죽교동6**
2026-01-28410만원31.2㎡13만/㎡자연녹지지역죽교동6**
2026-01-28121만원12.9㎡9만/㎡자연녹지지역죽교동6**
2026-01-28563만원19.8㎡28만/㎡자연녹지지역죽교동6**
2026-01-28260만원17.3㎡15만/㎡자연녹지지역죽교동6**
2026-01-2822만원1.7㎡13만/㎡자연녹지지역죽교동6**
2026-01-281,578만원123.3㎡13만/㎡자연녹지지역죽교동6**

권리분석

위험
위험도
75

위험도 높음(75점) · 임차인 4명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
임차인 4명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 4명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-05-27) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석4

임차인전입일대항력보증금점유부분
신은경2017-07-24없음미상미상
최진명2003-08-09없음미상미상
김경록2018-04-13없음미상미상
이재심2021-10-27없음미상미상

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인4
가압류권자1
교부권자2

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-05-27
채권합계3,298만원

물건 사진16

위치

전라남도 목포시 용해동 954-39

지도 로딩 중...

기일 내역4

대법원 조회
12026-01-05
2억 452만원유찰
22026-02-23
1억 4,317만원유찰
32026-04-13
1억 1,453만원-

당사자 내역9

채권자목OOOOOOO
채무자겸소유자최OO
임차인신OO
가격 변동
감정가유찰매각
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 김세환 / 감정일 : 2025-08-27 / 보존등기일 : -

토지 097.30㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
토지1전라남도 목포시 용해동 954-39 1억 2,505만원
토지2전라남도 목포시 용해동 954-39 97.30㎡ (29.43평)7,491만원
감정가 합계1억 9,997만원

본건은 전남 목포시 용해동 소재 "목포제일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 학교, 상가 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임. 사다리형 평지로서, 단독주택으로 이용 중임. 본건 북서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로, 남측으로 폭 약 3m의 아스팔트 포장도로와 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 해당사항 없음. 해당사항 없음. 해당사항 없음. 일련번호 2-가) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌, 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강화마루, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 일련번호 2-나) : 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 페인팅 마감 등, 바닥 : 타일, 콘크리트 마감 등임. 일련번호 2-가) 1층, 2층 : 각각 주택으로 이용 중임. 일련번호 2-나) : 광으로 이용 중임. 일련번호 2-가) : 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음. 일련번호 2-나) : 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음. 제시외건물 ㄱ) : 조적조 및 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 14.1㎡, 제시외건물 ㄴ) : 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 22.1㎡, 제시외건물 ㄷ) : 조적조 슬래브 위 강판지붕 단층, 창고, 약 2.6㎡, 제시외건물 ㄹ) : 철파이프조 렉산지붕 단층, 가추, 약 4.5㎡임. 본건 건물 일련번호 2-가)는 공부상 '슬래브지붕'이나, 현황 '슬래브 위 강판지붕'임. 해당사항 없음.

건물 상세1

구분구조 / 용도층별 면적
일반건물

시멘트 벽돌조 슬래브지붕(현황 : 슬래브 위 강판지붕) 2층주택

1층 97.302층 68

감정평가 요약

감정평가요항
위치 및 주위환경
본건은 전남 목포시 용해동 소재 "목포제일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 학교, 상가 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통임.
교통사정
본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태
사다리형 평지로서, 단독주택으로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 북서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로, 남측으로 폭 약 3m의 아스팔트 포장도로와 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
도로조건
해당사항 없음.
공부와의 차이
해당사항 없음.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
해당사항 없음.
구분건물 감정평가요항
건물의 구조
일련번호 2-가) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌, 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강화마루, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 일련번호 2-나) : 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 페인팅 마감 등, 바닥 : 타일, 콘크리트 마감 등임.
이용상태
일련번호 2-가) 1층, 2층 : 각각 주택으로 이용 중임. 일련번호 2-나) : 광으로 이용 중임.
설비내역
일련번호 2-가) : 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음. 일련번호 2-나) : 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물
제시외건물 ㄱ) : 조적조 및 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 14.1㎡, 제시외건물 ㄴ) : 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 22.1㎡, 제시외건물 ㄷ) : 조적조 슬래브 위 강판지붕 단층, 창고, 약 2.6㎡, 제시외건물 ㄹ) : 철파이프조 렉산지붕 단층, 가추, 약 4.5㎡임.
공부와의 차이
본건 건물 일련번호 2-가)는 공부상 '슬래브지붕'이나, 현황 '슬래브 위 강판지붕'임.
기타참고사항(임대관계 및 기타)
해당사항 없음.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
-2025.05.272025.02.262025.02.26
-2025.05.272025.02.262025.02.26

감정평가서 정보

감정평가번호B12508-4-2702
감정일2025.02.26
작성일2025.08.27
법원광주지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년02월28일 2025년03월06일

접수일: 2025.03.17

인쇄관련: -본건 기호(1) 목적물은 현황결과 별첨 현황사진과 같이 그 지상위에 기호(2) 목적물(가,나,다) 및 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)이 소재하며 제시외건물은 건축물대장상 등재되지 않은 미등기 건물이고 식재자 미상의 수그루의 수목이 소재함. [제시외건물] (ㄱ):판넬조 판넬지붕 단층 창고 (ㄴ):판넬조 강판 지붕 단층 다용도실 (ㄷ):조적조 슬래브위 강판 지붕 단층 창고 (ㄹ):철파이프조 렉산지붕 가추

성명유형소재지전입일보증금차임
신은경개인미상전라남도 목포시 용해동 954-39 2017.07.24미상미상
최진명개인미상전라남도 목포시 용해동 954-39 2003.08.09미상미상
김경록개인미상전라남도 목포시 용해동 954-39 2018.04.13미상미상
이재심개인미상전라남도 목포시 용해동 954-39 2021.10.27미상미상
채권 합계금액 3,298만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인9

구분성명
채권자목OOOOOOO
채무자겸소유자최OO
임차인신OO
임차인최OO
임차인김OO
임차인이OO
가압류권자현OOOO OOOO
교부권자목OO
교부권자국OOOOOOO OOOO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 1,453만원

최저가 80%
9,162만원
감정가
2억 452만원
입찰 보증금1,145만원
입찰가율56.0%
예상 취득세526만원
예상 총 비용1억 1,980만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 1,453만원

97.30 m²

취득세458만원
지방교육세45만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인18만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계580만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 1,453만원

2억 452만원

낙찰가1억 1,453만원
이전비용580만원
총 매입비용1억 2,033만원
매매차익+8,418만원
매매수익률+70.0%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

목포지원

경매5계

061-270-6695

유사 물건

목포지원 토지 평균 매각가율 45.1%(55건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

www.courtauction.go.kr

목포지원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.