경매고수Beta
서울남부지방법원·경매7계·02-2192-1957

2025타경8331

진행부동산강제경매입찰 13일 전

서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호

유찰 5채권합계(344,034,732원)가 최저가(111,083,000원)의 309.7% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 2명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-05-13) 경과 — 추가 배당요구 불가

감정가

3억 3,900만원

623만원/평

최저매각가

감정가의 32.77%

1억 1,108만원

204만원/평

보증금

1,110만원

(10.00%)

청구액

3억 4,403만원

주변 매매시세

6억 1,969만원

59건 평균

주변 전세시세

3억 2,730만원

60건 평균

소재지
서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호
경매구분
부동산강제경매
용도
아파트 · 아파트 · 강제경매
토지
2406.00㎡(727.81평)
건물
179.73㎡(54.37평)
개시결정
2025-02-07
감정일
2025-02-14
배당종기
2025-05-13
매각기일
2026-04-28
소유자
문OO
채무자
-

매각조건 · 권리관계

선순위 설정

2022.12.28. 압류

법정지상권

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 304,500,000원, 전입일자 2019.12.23., 확정일자 2019.11.11.,2021.11.13.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

관련사건
2024가단55835판결정본(의정부지방법원 고양지원)
2024카확50509판결정본(의정부지방법원 고양지원)

물건 사진17

위치

서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호

지도 로딩 중...

주변지역 시세 / 실거래

매매 평균가

6억 1,969만원

59건

최근 매매가

9,500만원

2026-04-08

평당가

1,140만원

만원/평

전세 평균

3억 2,730만원

월세 30만 · 60건

면적 vs 거래금액

매매감정가

주변 실거래 분포

지도 로딩 중...

읍면동별 평균 매매가

구로동
4억7,36025
개봉동
6억7,77114
고척동
6억506
신도림동
10억9,8405
오류동
5억2,2504
천왕동
7억3,2833
항동
9억2,5002

최근 거래 내역 30

계약일유형금액면적건물명
2026-04-10전월세2억 9,841만원59.9㎡개봉푸르지오
2026-04-10전월세1억 7,174만원59.95㎡천왕연지타운2단지
2026-04-10전월세4억 4,880만원84.7㎡우민늘푸른
2026-04-10전월세3억 6,750만원84.95㎡천왕이펜하우스4단지
2026-04-10전월세1억원 / 월26만18.55㎡세이지움개봉
2026-04-10전월세5,250만원 / 월133만84.87㎡신도림태영타운
2026-04-09전월세3억 7,000만원59.96㎡경남2
2026-04-09전월세4억 1,600만원105.21㎡동부골든
2026-04-08매매9,500만원15.17㎡비즈트위트레인보우
2026-04-08매매7억 4,500만원114.95㎡대우
2026-04-06매매3억원84.21㎡한일퍼스트빌(415-37)
2026-04-06매매1억 5,800만원16.71㎡구로오네뜨시티
2026-04-04매매7억 6,000만원73.89㎡보광
2026-04-03매매3억 4,500만원43.79㎡대림우성2
2026-04-03전월세5억 6,700만원84.97㎡천왕이펜하우스2단지
2026-04-02매매9,000만원15.11㎡비즈트위트그린
2026-04-02매매2억 1,800만원25.07㎡구로오네뜨시티
2026-04-02매매6억 5,500만원37.91㎡미성
2026-04-02매매10억 7,000만원109.65㎡삼성래미안
2026-04-01전월세8억 3,000만원84.93㎡대림e-편한세상7
2026-03-31매매3억 9,500만원67.36㎡동인
2026-03-31매매7억원84.97㎡천왕이펜하우스6단지
2026-03-30전월세3억 4,000만원64.62㎡주공2
2026-03-29매매5억 7,000만원64.39㎡서울가든
2026-03-28전월세4억 9,770만원59.88㎡신도림태영타운
2026-03-28매매8억원84.94㎡천왕이펜하우스1단지
2026-03-28전월세3억원 / 월110만84.98㎡SKVIEW
2026-03-28매매6억 9,000만원114.9㎡삼익(2단지)
2026-03-27매매8억 7,000만원59.57㎡한마을
2026-03-27전월세3억 3,000만원84.87㎡동보수목원

권리분석

주의
위험도
60

주거용 · 위험도 보통(60점) · 임차인 2명

말소기준일이 설정되지 않아 정확한 권리분석이 어렵습니다.
등기부 확인이 '미상'인 임차인이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
채권합계가 최저매각가를 초과합니다. 배당 부족으로 일부 채권자가 미배당될 수 있습니다.
전입일 또는 말소기준일 정보가 없어 대항력 판단이 불가한 임차인이 있습니다.
채권합계(344,034,732원)가 최저가(111,083,000원)의 309.7% — 배당 부족 가능임차인 2명 — 권리관계 복잡확인 불가(미상) 임차인 2명 — 권리 확인 필요배당요구종기(2025-05-13) 경과 — 추가 배당요구 불가

임차인 분석2

임차인전입일대항력보증금점유부분
COOOOOOOOOOOO-없음미상402호
MOOOOOOOOOOO-없음미상402호

이해관계인

채권자1
채무자겸소유자1
임차인2
압류권자2
교부권자8
배당요구권자1
주택임차권자1

말소/배당 정보

말소기준일-
배당요구종기일2025-05-13
채권합계3억 4,403만원
채권합계가 최저매각가격을 초과합니다. 배당이 부족할 수 있습니다.

기일 내역7

대법원 조회
12025-09-03
3억 3,900만원
유찰
22025-10-28
2억 7,120만원
유찰
32025-11-27
2억 1,696만원
유찰

당사자 내역16

채권자한OOOOOOO
채무자겸소유자문OO
임차인COOOOOOOOOOOO
가격 변동
감정가유찰매각낙찰가
상세 정보

매각 물건 현황

감정원 : 박석진 / 감정일 : 2025-02-14 / 보존등기일 : -

건물 050.88㎡
목록지번/용도/구조/면적감정가비고
건물1서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호50.88㎡ (15.39평)3억 3,900만원
감정가 합계3억 3,900만원

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근(오류동 289-3)에 위치하며 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 시됨. 본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 로폭 약 30미터 내외, 서측 및 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 6층(사용승인 : 2019년 07월 05일) 내 제4층 제402호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임. 위생 및 급배수시설, 난방설비(도시가스), 승강기 등. 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합) 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 임대관계 미상임.

토지 목록

소재지지목면적구분지분
서울특별시 구로구 오류동 289-31203㎡전유31.05/1203
서울특별시 구로구 오류동 289-31203㎡전유31.051/1203

건물 상세2

구분구조 / 용도층별 면적
1동

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대주택)

지1층 128.8485㎡

지1층 128.8485지1층 62.221층 19.152층 129.453층 129.454층 122.065층 122.066층 116.82
전유

철근콘크리트구조 50.88 ㎡

-

감정평가 요약

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근(오류동 289-3)에 위치하며 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 시됨.
교통사정
본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 6층(사용승인 : 2019년 07월 05일) 내 제4층 제402호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.
이용상태
도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.
설비내역
위생 및 급배수시설, 난방설비(도시가스), 승강기 등.
이용상황
본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태
본건 남측으로 로폭 약 30미터 내외, 서측 및 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
토지의 형상/지세
도시지역, 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합) 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이
-
기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계 미상임.

사건 부가정보

배당요구종기

물건종기일공고일결정일
보네르캐슬제104동 제4층 제402호2025.05.132025.02.132025.02.12

감정평가서 정보

감정평가번호JDS250212-2-001
감정일2025.02.13
작성일2025.02.14
법원서울남부지방법원

현황조사서

조사일시: 2025년02월22일09시37분

접수일: 2025.02.24

성명유형소재지전입일보증금차임
COOOOOOOOOOOO개인-서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호2019.10.21.(외국인체류확인서)미상미상
MOOOOOOOOOOO개인-서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호2021.04.01.(외국인체류확인서)미상미상
채권 합계금액 3억 4,403만원

등기부 정보가 없습니다.

이해관계인16

구분성명
채권자한OOOOOOO
채무자겸소유자문OO
임차인COOOOOOOOOOOO
임차인MOOOOOOOOOOO
압류권자북OOOOO
압류권자대OOOOOOOO
교부권자대OOOO
교부권자국OOOOOOOOOOOOOO
교부권자북OOOOO
교부권자인OOOOOOOO
교부권자서OOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자서OOOOOOOO
교부권자대OOOOOOOO
배당요구권자신OOOOOOOO
주택임차권자이OO
예상낙찰가 분석
유사 물건 데이터 분석 중...
입찰가 계산기

1억 1,108만원

최저가 80%
8,886만원
감정가
3억 3,900만원
입찰 보증금1,110만원
입찰가율32.8%
예상 취득세510만원
예상 총 비용1억 1,619만원

* 입찰 보증금은 최저매각가의 10% 기준입니다. 실제 취득세율은 물건 종류, 보유 수 등에 따라 다를 수 있습니다.

소유권이전등기비용

1억 1,108만원

50.88 m²

취득세111만원
지방교육세11만원
농어촌특별세0원
인지세15만원
국민주택채권 할인17만원
법무사 수수료40만원
등기 수수료3만원
합계197만원

* 실제 세율은 취득 시점·보유 주택수에 따라 달라질 수 있습니다

수익률 분석

1억 1,108만원

3억 3,900만원

낙찰가1억 1,108만원
이전비용197만원
총 매입비용1억 1,306만원
매매차익+2억 2,593만원
매매수익률+199.8%

* 이전비용은 취득세·등기비용 등 소유권이전 시 예상 비용이며, 실제 세율은 보유 주택수 등에 따라 다를 수 있습니다.

관할법원 (입찰장소)

서울남부지방법원

경매7계

02-2192-1957

서울 양천구 신월로 386

유사 물건

서울남부지방법원 아파트 평균 매각가율 65.3%(124건)
입찰 안내

법원경매 사이트에서 확인

법원경매정보 바로가기

서울남부지방법원에서 기일에 직접 입찰하거나, 법원 입찰 창구를 통해 기간 입찰에 참여할 수 있습니다.

입찰 준비물

  • 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
  • 입찰보증금 (최저매각가격의 10%)
  • 입찰표 (법원 비치 또는 사전 작성)
  • 도장 (인감도장 또는 서명)
  • 법인 입찰 시 법인인감증명서 및 위임장

입찰 전 반드시 물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요. 법적 하자에 대한 책임은 낙찰자에게 있습니다.